درخواست صدور اجراییه تخلیه

درخواست صدور اجراییه تخلیه، فرآیند قانونی است که در آن، پس از پایان مدت اجاره یا نقض شروط قرارداد توسط مستاجر، موجر برای بازپس گیری ملک خود (مسکونی، تجاری یا اداری) به مراجع قضایی یا ثبتی مراجعه می کند. این فرآیند بسته به نوع اجاره نامه (عادی یا رسمی) و مرجع رسیدگی کننده (دادگاه یا شورای حل اختلاف)، مراحل متفاوتی دارد که هدف نهایی آن، خروج قانونی مستاجر و تحویل ملک به مالک است.

دعاوی مربوط به تخلیه ملک، بخش قابل توجهی از پرونده های قضایی را به خود اختصاص می دهند. این موضوع نه تنها برای مالکان که به دنبال بازپس گیری قانونی ملک خود هستند، بلکه برای مستاجران نیز که ممکن است با حکم یا دستور تخلیه مواجه شوند، از اهمیت ویژه ای برخوردار است. آگاهی از مراحل قانونی، مدارک لازم، تفاوت ها و چالش های موجود در این مسیر، می تواند به تمامی ذینفعان کمک کند تا با دیدگاهی روشن تر و آمادگی کامل تر، از حقوق خود دفاع کرده و فرآیند را به بهترین شکل ممکن مدیریت نمایند.

مفاهیم بنیادی و دلایل درخواست تخلیه

برای ورود به بحث درخواست صدور اجراییه تخلیه، ابتدا لازم است با برخی مفاهیم حقوقی پایه آشنا شویم و بدانیم در چه شرایطی یک مالک می تواند تقاضای تخلیه ملک را مطرح کند.

تعریف حقوقی اجاره: موجر، مستاجر و عین مستاجره

اجاره یک عقد (قرارداد) لازم است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره (مورد اجاره) می شود. این به آن معناست که در طول مدت قرارداد اجاره، حق استفاده از ملک به مستاجر منتقل می شود، اما مالکیت خود ملک (عین) همچنان در اختیار موجر باقی می ماند.

• موجر: شخصی است که منافع ملک خود را در ازای دریافت اجاره بها، به دیگری منتقل می کند.
• مستاجر: شخصی است که منافع ملک را در ازای پرداخت اجاره بها، برای مدت معینی تملک می کند.
• عین مستاجره: همان ملک مورد اجاره است که می تواند شامل آپارتمان مسکونی، مغازه تجاری، دفتر اداری و سایر اماکن باشد.
• عقد لازم: به قراردادی گفته می شود که هیچ یک از طرفین (موجر و مستاجر) نمی توانند آن را به صورت یک جانبه فسخ کنند، مگر در موارد قانونی یا با توافق دو طرف. این ویژگی باعث پایداری و ثبات قرارداد اجاره می شود.
• اقاله: به معنای برهم زدن قرارداد با توافق و رضایت متقابل طرفین است. موجر و مستاجر می توانند با توافق یکدیگر، حتی پیش از پایان مدت قرارداد، آن را اقاله کرده و به تعهدات خود پایان دهند.

موارد قانونی که منجر به درخواست تخلیه می شود

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، موارد متعددی می تواند منجر به حق درخواست صدور اجراییه تخلیه برای موجر شود. آشنایی با این موارد برای هر دو طرف قرارداد ضروری است:

1. پایان مدت اجاره: این شایع ترین دلیل برای درخواست تخلیه است. زمانی که مدت قرارداد اجاره به پایان می رسد و طرفین تمایلی به تمدید آن ندارند، مستاجر موظف به تخلیه ملک است.
2. عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر، اجاره بهای ماهانه را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت. معمولاً در قراردادهای اجاره، مهلت قانونی برای پرداخت اجاره بها و عواقب عدم پرداخت مشخص می شود. به عنوان مثال، در برخی قوانین، عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه، به موجر حق درخواست تخلیه می دهد.
3. تخلف از شرط انتقال به غیر: اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر حق اجاره دادن ملک به شخص ثالث را ندارد، و او این شرط را نادیده بگیرد، موجر می تواند درخواست تخلیه کند.
4. استفاده غیرمشروع از ملک: در صورتی که مستاجر از ملک مورد اجاره برای مقاصد غیرقانونی یا غیرمشروع استفاده کند، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را دارد.
5. سایر تخلفات مندرج در قرارداد: هرگونه تخلف از سایر شروط و تعهداتی که به صراحت در قرارداد اجاره ذکر شده است، می تواند مبنای درخواست صدور اجراییه تخلیه باشد. از جمله این موارد می توان به تغییر کاربری ملک بدون اجازه موجر، ورود خسارت عمدی به ملک، و یا عدم رعایت نظافت و شئونات همسایگی اشاره کرد.

این موارد، مبنای قانونی برای اقدامات بعدی موجر در جهت اجراییه تخلیه ملک را فراهم می آورند. در این میان، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و آیین نامه های اجرایی آن، نقش محوری در تعیین رویه های مربوط به تخلیه دارند.

آگاهی کامل از مفاد قرارداد اجاره و قوانین مربوطه، نخستین گام در پیشگیری از بروز اختلافات یا حل و فصل مؤثر آن هاست. در بسیاری از موارد، مشورت با وکیل متخصص پیش از تنظیم یا امضای قرارداد می تواند از مشکلات آتی جلوگیری کند.

تفاوت های حیاتی: دستور تخلیه در برابر حکم تخلیه

یکی از مهم ترین نکات حقوقی که تمامی ذینفعان درخواست صدور اجراییه تخلیه باید بدانند، تفاوت بین دستور تخلیه و حکم تخلیه است. این دو مفهوم، با وجود شباهت در هدف نهایی (تخلیه ملک)، از نظر مرجع صادرکننده، شرایط صدور، سرعت اجرا و قابلیت اعتراض، تفاوت های اساسی دارند.

دستور تخلیه (Order of Eviction)

دستور تخلیه معمولاً یک فرآیند سریع تر است که با هدف تخلیه فوری ملک صادر می شود. این نوع تخلیه، در صورتی امکان پذیر است که شرایط قانونی خاصی رعایت شده باشد، به خصوص در مورد اسناد اجاره عادی.

• مرجع صادرکننده:
  • شورای حل اختلاف: برای اجاره نامه های عادی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ هستند و دارای شرایط خاص (امضای دو شاهد، مدت معین، در دو نسخه).
  • دایره اجرای ثبت: برای اجاره نامه های رسمی که در دفترخانه های اسناد رسمی تنظیم شده اند.
• شرایط صدور: سرعت عمل بالا، نیاز به شرایط خاص سند اجاره (مانند امضای دو شاهد در اجاره نامه عادی یا رسمی بودن سند). در این حالت، نیاز به رسیدگی قضایی طولانی و برگزاری جلسات متعدد نیست.
• قابلیت اعتراض: قابلیت اعتراض به دستور تخلیه بسیار محدودتر از حکم تخلیه است و معمولاً صرفاً به اعتراض به خود عملیات اجرایی (نه اصل دستور) یا ادعای تمدید قرارداد محدود می شود که خود مستلزم طرح دعوای مستقل است.

حکم تخلیه (Judgment of Eviction)

حکم تخلیه زمانی صادر می شود که دستور تخلیه امکان پذیر نباشد یا شرایط قانونی آن فراهم نباشد. این فرآیند معمولاً زمان برتر است و نیاز به رسیدگی قضایی کامل در دادگاه دارد.

• مرجع صادرکننده: دادگاه عمومی حقوقی.
• شرایط صدور: نیاز به طرح دعوای تخلیه ملک در دادگاه، برگزاری جلسات دادرسی، ارائه دلایل و مدارک توسط طرفین و صدور رأی توسط قاضی. این فرآیند می تواند چندین ماه به طول بینجامد.
• قابلیت اعتراض: حکم تخلیه پس از صدور، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه های تجدیدنظر استان و در موارد خاص، فرجام خواهی در دیوان عالی کشور و حتی اعاده دادرسی است. این مراحل می تواند زمان لازم برای اجرای احکام تخلیه را به شدت افزایش دهد.

جدول مقایسه ای جامع: دستور تخلیه در برابر حکم تخلیه

برای درک بهتر تفاوت های این دو مفهوم، جدول زیر مقایسه ای جامع ارائه می دهد:

ویژگی	دستور تخلیه	حکم تخلیه
مرجع صادرکننده	شورای حل اختلاف (سند عادی) یا دایره اجرای ثبت (سند رسمی)	دادگاه عمومی حقوقی
سرعت صدور	سریع (چند روز تا چند هفته)	زمان بر (چند ماه تا بیشتر)
مبنای صدور	بررسی شکلی سند (در اجاره نامه عادی با شرایط خاص و سند رسمی)	رسیدگی قضایی کامل و ماهوی به دلایل و مستندات
قابلیت اعتراض	محدود (اعتراض به عملیات اجرایی)	وسیع (تجدیدنظرخواهی، فرجام خواهی، اعاده دادرسی)
نوع سند اجاره	عادی (با شرایط قانون ۱۳۷۶) یا رسمی	عادی (بدون شرایط قانون ۱۳۷۶)
نیاز به دادخواست	ظاهراً خیر (اما عملاً در شورای حل اختلاف به شکل دادخواست ارائه می شود)	بله، حتماً نیاز به تنظیم و تقدیم دادخواست

درک این تفاوت ها به موجر کمک می کند تا بهترین راهکار قانونی را با توجه به نوع اجاره نامه و شرایط پرونده خود انتخاب کند و از اتلاف زمان و هزینه جلوگیری نماید. همچنین مستاجر می تواند با آگاهی از نوع درخواست، واکنش حقوقی مناسبی نشان دهد.

نحوه تنظیم اجاره نامه و تاثیر آن بر فرآیند تخلیه

شکل و نحوه تنظیم اجاره نامه، نقش بسیار حیاتی در سرعت و سهولت درخواست صدور اجراییه تخلیه دارد. قانون گذار با هدف تسهیل و تسریع بازپس گیری ملک برای موجرین، بین اجاره نامه های رسمی و عادی که شرایط خاصی را رعایت کرده اند، تفاوت قائل شده است.

اجاره نامه رسمی: مسیر تخلیه فوری از طریق اجرای ثبت

اجاره نامه رسمی، سندی است که در یکی از دفاتر اسناد رسمی و مطابق با قوانین مربوط به تنظیم اسناد رسمی، توسط سردفتر تنظیم، امضا و مهر می شود. این نوع اجاره نامه دارای مزایای قابل توجهی در فرآیند تخلیه است:

• چگونگی تنظیم: اجاره نامه رسمی تنها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و سایر اسناد، حتی اگر کد رهگیری داشته باشند یا توسط مشاور املاک تنظیم شده باشند، سند رسمی محسوب نمی شوند.
• مزایای بی بدیل در فرآیند تخلیه: مهم ترین مزیت اجاره نامه رسمی، امکان تخلیه فوری از طریق دایره اجرای ثبت اسناد رسمی است. در این حالت، موجر نیازی به مراجعه به دادگاه و طی کردن مراحل طولانی دادرسی برای اخذ حکم تخلیه ندارد.
• مراحل درخواست اجراییه تخلیه از طریق سند رسمی:
  1. مراجعه به دفترخانه: موجر (یا وکیل او) با در دست داشتن اجاره نامه رسمی و مدارک هویتی، به همان دفترخانه اسناد رسمی که سند را تنظیم کرده، مراجعه می کند.
  2. درخواست صدور اجراییه: در دفترخانه، فرم تقاضای صدور اجراییه تخلیه ملک را تکمیل و تحویل می دهد.
  3. صدور اجراییه توسط سردفتر: سردفتر پس از بررسی مدارک و احراز هویت، ظرف حداکثر ۲۴ ساعت، اوراق اجراییه تخلیه ملک را در سه نسخه تهیه و ممهور به مهر ویژه اجرا می نماید و آن را به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت محل ارسال می کند.
  4. تشکیل پرونده و ابلاغ: دایره اجرای ثبت، ظرف ۲۴ ساعت پرونده اجرایی تشکیل داده و دستور ابلاغ و تخلیه را به مأمور ابلاغ می دهد. مأمور ابلاغ نیز مکلف است ظرف ۲۴ ساعت اوراق اجراییه را به مستاجر ابلاغ کند.
  5. مهلت تخلیه: مستاجر ۳ روز پس از ابلاغ اجراییه، فرصت دارد ملک را تخلیه کند. در صورت عدم تخلیه در این مدت، عملیات تخلیه قهری با هماهنگی کلانتری انجام می شود.

اجاره نامه عادی: شرایط چهارگانه برای تخلیه فوری

اجاره نامه های عادی، اسنادی هستند که در دفاتر مشاورین املاک یا بین طرفین و بدون دخالت دفترخانه رسمی تنظیم می شوند. بسیاری از مردم تصور می کنند که تخلیه ملک با اجاره نامه عادی بسیار دشوار است، اما قانون گذار در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، چهار شرط اساسی را پیش بینی کرده که در صورت رعایت آن ها، اجاره نامه عادی نیز از مزیت تخلیه فوری از طریق شورای حل اختلاف برخوردار خواهد شد.

۴ شرط اساسی برای تخلیه فوری (مشمول قانون ۱۳۷۶):

1. قید مدت اجاره به صورت صریح: در اجاره نامه باید تاریخ شروع و پایان مدت اجاره به وضوح ذکر شود. عدم ذکر مدت زمان، می تواند موجب بطلان قرارداد یا تبدیل آن به اجاره برای مدت های متعارف (روز، ماه یا سال) شود که روند تخلیه را پیچیده تر می کند.
2. تنظیم در دو نسخه: قرارداد اجاره باید حداقل در دو نسخه یکسان تنظیم و پس از امضای طرفین، هر نسخه در اختیار یکی از آن ها قرار گیرد.
3. امضای موجر و مستاجر: بدیهی است که اعتبار هر قراردادی به امضای طرفین آن است. موجر و مستاجر باید هر دو ذیل تمامی نسخ قرارداد را امضا کنند. در صورت بی سوادی یا ناتوانی جسمی، استفاده از اثر انگشت یا مهر اسم معتبر است.
4. امضای دو نفر شاهد مورد اعتماد: این شرط، یکی از مهم ترین شرایط برای تخلیه فوری از طریق شورای حل اختلاف تخلیه است. دو نفر شاهد باید حین تنظیم قرارداد در محل حضور داشته باشند و پس از امضای موجر و مستاجر، تمامی نسخ قرارداد را با آگاهی از مفاد آن امضا نمایند.

نکات مهم در خصوص شاهدین:

• شاهدین می توانند از دوستان، آشنایان یا اقوام طرفین باشند. قانون تفاوتی بین زن و مرد قائل نشده است.
• امضای مسئول مشاور املاک به عنوان شاهد کافی نیست. مشاور املاک واسطه تنظیم قرارداد است، نه شاهد.
• در صورتی که در زمان تنظیم اجاره نامه، امضای دو شاهد فراموش شود، نمی توانید بعداً به صورت جداگانه از شاهدین امضا بگیرید؛ زیرا شهود باید در زمان تنظیم قرارداد و در حضور طرفین، آن را امضا کرده باشند.

چنانچه اجاره نامه عادی شما فاقد حتی یکی از این شرایط باشد، دیگر نمی توانید از مزیت تخلیه فوری استفاده کنید و باید با طرح دعوای حکم تخلیه در دادگاه عمومی، مراحل طولانی تری را طی نمایید.

گام به گام: فرآیند درخواست و صدور دستور/حکم تخلیه

پس از درک تفاوت های اساسی بین دستور و حکم تخلیه و تأثیر نوع اجاره نامه بر آن، اکنون به مراحل عملی و گام به گام برای درخواست صدور اجراییه تخلیه می پردازیم. این فرآیند با آماده سازی مدارک آغاز شده و با مراجعه به مرجع قضایی یا ثبتی ادامه می یابد.

آماده سازی مدارک لازم

جمع آوری دقیق و کامل مدارک، از نخستین و مهم ترین گام هاست که به تسریع فرآیند کمک شایانی می کند. نقص در مدارک می تواند منجر به تأخیر و نیاز به رفع نقص شود.

• کپی برابر اصل اجاره نامه: این مهم ترین مدرک است که بسته به رسمی یا عادی بودن آن، مسیر درخواست صدور اجراییه تخلیه را تعیین می کند. تمامی صفحات اجاره نامه باید کپی و برابر اصل شده باشد.
• کپی برابر اصل سند مالکیت: هرچند در برخی موارد اختیاری است، اما ارائه آن به عنوان مدرکی دال بر مالکیت موجر، قویاً توصیه می شود و به اثبات ادعای موجر کمک می کند.
• کپی کارت ملی خواهان (موجر): برای احراز هویت درخواست کننده ضروری است.
• وکالت نامه (در صورت اقدام وکیل): اگر موجر از طریق وکیل اقدام می کند، ارائه اصل و کپی برابر اصل وکالت نامه و کارت ملی وکیل الزامی است.
• مدارک پرداخت اجاره بها (در صورت عدم پرداخت توسط مستاجر): در مواردی که دلیل تخلیه عدم پرداخت اجاره بها است، ارائه مستنداتی مانند رسیدهای بانکی، پیامک ها یا هر مدرکی که دال بر عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت باشد، ضروری است.
• مدارک مربوط به سایر تخلفات: اگر دلایل درخواست تخلیه، تخلفات دیگری از جانب مستاجر است، باید مدارک و مستندات مربوط به آن تخلفات (مثلاً شاهد، صورتجلسه، عکس، فیلم و…) نیز آماده شود.

مراجعه به مرجع صالح: دادگاه یا شورای حل اختلاف

انتخاب مرجع صالح برای درخواست صدور اجراییه تخلیه، بستگی به نوع اجاره نامه و شرایط پرونده دارد:

• شورای حل اختلاف: در صورتی که اجاره نامه عادی باشد و تمامی ۴ شرط قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ را داشته باشد، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.
• دادگاه عمومی حقوقی: اگر اجاره نامه رسمی باشد (برای حکم تخلیه) یا اجاره نامه عادی باشد اما فاقد شرایط ۴ گانه قانون ۱۳۷۶ باشد، مرجع صالح دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. همچنین، در مواردی که دعوای تخلیه به دلیل پیچیدگی های خاص (مانند دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه) باشد، رسیدگی در صلاحیت دادگاه است.

فرآیند در شورای حل اختلاف (برای دستور تخلیه)

برای اجاره نامه های عادی مشمول قانون ۱۳۷۶، فرآیند در شورای حل اختلاف به شرح زیر است:

1. تنظیم و تقدیم دادخواست: با وجود اینکه در برخی قوانین اشاره شده که درخواست تخلیه نیاز به دادخواست ندارد، اما رویه عملی شوراهای حل اختلاف، تقدیم دادخواست به خواسته «صدور دستور تخلیه» است. این دادخواست باید شامل مشخصات کامل موجر و مستاجر، نشانی دقیق ملک، مشخصات اجاره نامه و دلیل درخواست تخلیه باشد.
2. ابطال تمبر و ثبت پرونده: پس از تقدیم دادخواست و ارائه مدارک، تمبر دعاوی غیرمالی ابطال و پرونده توسط واحد رایانه ثبت می شود.
3. صدور دستور تخلیه: قاضی شورا، پس از بررسی اجمالی مدارک و احراز شرایط قانونی، بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی و دعوت از طرفین، دستور تخلیه را صادر می کند. این دستور ابتدا توسط اعضای شعبه و سپس توسط قاضی شورا امضا شده و برای انجام مراحل اجرایی به واحد اجرای احکام شورا ارسال می شود.

فرآیند در دادگاه عمومی (برای حکم تخلیه)

در مواردی که اجاره نامه فاقد شرایط تخلیه فوری یا رسمی است، یا دعوا پیچیدگی های بیشتری دارد، درخواست صدور اجراییه تخلیه از طریق دادگاه عمومی حقوقی پیگیری می شود:

1. تنظیم و تقدیم دادخواست: موجر باید یک دادخواست حقوقی با خواسته «تخلیه عین مستاجره» به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند.
2. جلسات رسیدگی و تبادل لوایح: دادگاه پس از ثبت دادخواست، طرفین را برای جلسات رسیدگی دعوت می کند. در این جلسات، موجر و مستاجر فرصت دارند تا دلایل، مدارک و دفاعیات خود را ارائه دهند.
3. صدور رأی بدوی و مراحل قطعی شدن: پس از اتمام رسیدگی، دادگاه رأی بدوی (اولیه) را صادر می کند. این رأی، در صورت عدم اعتراض به حکم تخلیه در مهلت قانونی (۲۰ روز برای اشخاص مقیم ایران و دو ماه برای مقیمین خارج از ایران)، قطعی می شود. در صورت اعتراض، پرونده به دادگاه تجدیدنظر و در مواردی به دیوان عالی کشور ارجاع داده می شود که می تواند زمان بر باشد. پس از قطعی شدن حکم تخلیه، امکان درخواست صدور اجراییه تخلیه فراهم می آید.

مراحل اجراییه تخلیه (پس از صدور دستور/حکم قطعی)

پس از اینکه دستور تخلیه از شورای حل اختلاف صادر شد یا حکم تخلیه از دادگاه عمومی قطعیت یافت، نوبت به مرحله اجرای احکام تخلیه می رسد. این مرحله نیز دارای جزئیات و تشریفات قانونی خاصی است که باید با دقت پیگیری شود تا تخلیه ملک به صورت قانونی و صحیح انجام گیرد.

تشکیل پرونده اجرایی

اولین گام عملی پس از صدور دستور یا قطعی شدن حکم تخلیه، مراجعه به واحد اجرای احکام و تشکیل پرونده اجرایی است:

• مرجع مراجعه: برای دستور تخلیه صادر شده از شورای حل اختلاف، باید به واحد اجرای احکام همان شورا مراجعه کنید. در مورد حکم تخلیه قطعی شده از دادگاه، به واحد اجرای احکام دادگاه عمومی حقوقی. اگر اجاره نامه رسمی باشد، به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت مراجعه می شود.
• مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده اجرایی:
  • نسخه اصلی یا کپی برابر اصل دستور/حکم قطعی تخلیه.
  • کپی برابر اصل اجاره نامه و سایر مدارک ارائه شده در مرحله دادرسی.
  • کپی کارت ملی موجر (خواهان) و وکیل (در صورت وجود).
  • فرم درخواست اجرای حکم/دستور تخلیه (که در واحد اجرا تکمیل می شود).
• واریز ودیعه (رهن) به صندوق دادگستری/اجرای ثبت: یکی از شروط اساسی اجرای حکم تخلیه یا دستور تخلیه، واریز کامل مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر به حساب سپرده دادگستری یا اجرای ثبت است. تا زمانی که این مبلغ واریز نشود، عملیات اجرایی متوقف خواهد ماند. این اقدام برای تضمین حقوق مستاجر و بازگرداندن مبلغ ودیعه به او پس از کسر بدهی های احتمالی است.
• پرداخت هزینه های اجرایی: شامل هزینه های مربوط به ابطال تمبر و سایر تعرفه های قانونی اجرای احکام است که باید توسط موجر پرداخت شود.

ابلاغ دستور/اجراییه تخلیه

پس از تشکیل پرونده اجرایی، مراحل ابلاغ اجراییه تخلیه ملک به مستاجر آغاز می شود. صحت و دقت در این مرحله برای جلوگیری از تأخیر یا اعتراض به عملیات اجرایی بسیار مهم است.

• نحوه صحیح ابلاغ توسط مأمور اجرا:
  • ابلاغ شخصی: مأمور اجرا باید اوراق را به شخص مستاجر ابلاغ و از او رسید دریافت کند.
  • ابلاغ به بستگان یا خدمه: در صورت عدم حضور مستاجر، اوراق به یکی از بستگان یا خدمه او که واجد اهلیت قانونی (بالغ و عاقل) است، ابلاغ می شود و در نسخه دوم ذکر می گردد.
  • الصاق: در صورتی که مستاجر یا بستگان او در محل حضور نداشته باشند یا از دریافت اوراق خودداری کنند، مأمور اجرا مراتب را در ابلاغیه قید کرده و نسخه اول آن را به محل الصاق (چسبانده) می کند. همچنین می تواند برای اطمینان از رؤیت، آن را به طریق مقتضی در داخل ملک یا حیاط آن قرار دهد.
• اهمیت صحت ابلاغ: هرگونه ایراد در نحوه ابلاغ می تواند دستاویزی برای مستاجر جهت اعتراض به عملیات اجرایی و به تأخیر انداختن مدت زمان حکم تخلیه شود. موجر باید پیگیر باشد که تمامی تشریفات قانونی ابلاغ به درستی رعایت شود.
• مهلت قانونی تخلیه پس از ابلاغ: پس از ابلاغ اجراییه تخلیه، مستاجر ۳ روز مهلت دارد تا ملک را به صورت داوطلبانه تخلیه کند. در ابلاغیه این موضوع به وی اخطار داده می شود.

عملیات تخلیه قهری

اگر مستاجر در مهلت ۳ روزه تعیین شده پس از ابلاغ، ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند درخواست تخلیه قهری (اجباری) ملک را از واحد اجرای احکام نماید.

• هماهنگی با کلانتری و حضور نیروی انتظامی: واحد اجرای احکام، نامه نگاری و هماهنگی لازم را با کلانتری یا پاسگاه محل وقوع ملک انجام می دهد تا در موعد مقرر، مأمورین نیروی انتظامی برای پشتیبانی از مأمور اجرا و حفظ نظم و امنیت در محل حاضر شوند. حضور نماینده دادستان نیز در برخی موارد ضروری است.
• حضور مأمور اجرا و نماینده دادستان: در روز مقرر، مأمور اجرا به همراه مأمورین کلانتری در محل حاضر می شوند. در صورت لزوم و برای ورود به ملک، نماینده دادستان نیز حضور خواهد داشت.
• تنظیم صورتجلسه تخلیه: پس از ورود به ملک و تخلیه آن (در صورت مقاومت مستاجر یا عدم حضور او)، مأمور اجرا صورتجلسه ای از روند تخلیه، وضعیت ملک و اموال باقی مانده (در صورت وجود) تنظیم می کند. در این صورتجلسه، تحویل ملک به موجر نیز قید می شود.

مستاجران باید آگاه باشند که مقاومت در برابر عملیات قانونی تخلیه، نه تنها تأثیری در نهایی شدن تخلیه ملک ندارد، بلکه می تواند منجر به عواقب قانونی برای آن ها، از جمله تعقیب کیفری به دلیل اخلال در نظم یا توهین به مأمورین، شود.

چالش ها و راهکارهای حقوقی در اجرای اجراییه تخلیه

با وجود طی شدن تمامی مراحل قانونی، درخواست صدور اجراییه تخلیه و اجرای احکام تخلیه همواره بدون چالش نیست. موجر و مستاجر هر دو ممکن است با موانع و مشکلاتی روبرو شوند. آشنایی با این چالش ها و راهکارهای حقوقی مربوط به آن ها، می تواند به مدیریت بهتر پرونده کمک کند.

مقاومت مستاجر در برابر تخلیه

یکی از رایج ترین چالش ها، مقاومت مستاجر در برابر تخلیه ملک است. این مقاومت می تواند به شکل عدم حضور، ممانعت فیزیکی، تهدید، یا ادعاهای حقوقی جدید باشد.

• اقدامات قانونی موجر:
  • درخواست کمک از نیروی انتظامی: همان طور که ذکر شد، مأمور اجرا در صورت پیش بینی مقاومت یا بروز آن، می تواند از نیروی انتظامی برای حفظ نظم و امنیت و اجرای دستور کمک بگیرد. این موضوع از پیش با کلانتری محل هماهنگ می شود.
  • پیگیری قضایی مقاومت: در صورتی که مقاومت مستاجر شامل توهین، تمرد از دستور مأمور دولت، درگیری فیزیکی یا ورود خسارت باشد، موجر می تواند با طرح شکایت کیفری، پیگیری قانونی آن را از طریق دادسرا به عمل آورد.
• عواقب قانونی برای مستاجر مقاوم: مقاومت غیرقانونی در برابر اجرای حکم تخلیه، علاوه بر اینکه مانع از تخلیه نخواهد شد، می تواند منجر به محکومیت های کیفری برای مستاجر شود.

تعیین تکلیف اموال باقی مانده مستاجر

گاهی پس از تخلیه قهری ملک، اموالی از مستاجر در محل باقی می ماند. تعیین تکلیف این اموال باید به صورت قانونی انجام شود تا موجر دچار مشکلات جدیدی نشود.

• صورت برداری از اموال: مأمور اجرا باید در حضور شاهدین (در صورت امکان) و موجر، از تمامی اموال باقی مانده در ملک صورت برداری دقیق به عمل آورد و جزئیات آن را در صورتجلسه تخلیه قید کند.
• امانت داری اموال توسط موجر یا تحویل به امین:
  • به دستور قضایی: اموال باقی مانده به دستور قاضی اجرا، می تواند به مدت مشخصی در نزد موجر به امانت گذاشته شود یا به انبار عمومی یا شخص ثالث (امین) تحویل گردد.
  • هزینه های نگهداری: هزینه های مربوط به انتقال، نگهداری و حفظ اموال مستاجر بر عهده خود مستاجر است و موجر می تواند این هزینه ها را از محل ودیعه مستاجر یا با طرح دعوای جداگانه، مطالبه کند.

مستاجر فراری

در برخی موارد، مستاجر پیش از ابلاغ اجراییه یا حین آن، ملک را رها کرده و متواری می شود. در این شرایط نیز باید اقدامات قانونی مناسبی انجام گیرد.

• اقدامات لازم برای مستندسازی: مأمور اجرا باید مراتب فرار مستاجر و رها کردن ملک را در صورتجلسه قید کند و در صورت لزوم، با دستور قضایی، نسبت به ورود به ملک و صورت برداری از اموال (در صورت وجود) اقدام شود.
• تخلیه ملک: حتی با وجود فرار مستاجر، عملیات تخلیه پس از طی مراحل قانونی و با حضور مأمور اجرا و در صورت لزوم نماینده دادستان، انجام می شود.
• تعیین تکلیف اموال: در این حالت نیز همانند مورد قبل، اموال باقی مانده با صورت برداری و به دستور مقام قضایی به امانت گذاشته می شود.

امکان توقف/تأخیر در اجرای عملیات تخلیه توسط مستاجر

قانون گذار حقوقی را برای مستاجر نیز پیش بینی کرده است تا در شرایط خاص بتواند اجرای اجراییه تخلیه را متوقف یا به تأخیر اندازد. این موارد شامل اعتراضات ماهوی به حکم یا عملیات اجرایی است.

• ادعای تمدید قرارداد: اگر مستاجر مدعی باشد که قرارداد اجاره به صورت کتبی یا شفاهی تمدید شده است، می تواند با ارائه مدارک (مانند رسید پرداخت اجاره بهای جدید، پیامک، شهادت شهود) درخواست دستور موقت توقف اجرا یا دادرسی فوری را مطرح کند.
• ادعای عدم اصالت سند اجاره: اگر مستاجر نسبت به اصالت اجاره نامه (به ویژه در مورد سند عادی) تردید یا انکار کند، می تواند دعوای جعلیت سند را مطرح نماید. در صورت اثبات جعلیت، روند تخلیه متوقف خواهد شد.
• درخواست دادرسی فوری و دستور موقت توقف اجرا: در مواردی که مستاجر دلایل موجهی برای توقف اجرا دارد (مانند تمدید قرارداد، وجود نقص اساسی در حکم)، می تواند با طرح دادخواست دادرسی فوری، درخواست دستور موقت مبنی بر توقف عملیات اجرایی را از دادگاه صالح بخواهد. این دستور موقت مشروط به تودیع خسارت احتمالی از سوی مستاجر است.
• اعتراض به عملیات اجرایی: اگر مستاجر ایراداتی را در خود عملیات اجرایی تخلیه (نه اصل حکم یا دستور) مشاهده کند (مانند نقص در ابلاغ، اشتباه در شناسایی ملک، یا عدم واریز ودیعه)، می تواند اعتراض به عملیات اجرایی را نزد رئیس واحد اجرای احکام مطرح کند.
• درخواست اعاده دادرسی (در شرایط خاص): اعاده دادرسی یکی از طرق فوق العاده اعتراض به احکام قطعی است و تنها در موارد بسیار محدودی که قانون برشمرده، امکان پذیر است. اگر مستاجر بتواند شرایط اعاده دادرسی را اثبات کند، ممکن است منجر به توقف موقت اجرای حکم تخلیهोंग> شود.

باید توجه داشت که این اقدامات مستلزم دانش حقوقی و سرعت عمل بالایی است و مستاجر در فرصت بسیار کوتاهی پس از ابلاغ اجراییه تخلیه، باید اقدام کند.

نکات مهم و توصیه های کاربردی نهایی

درخواست صدور اجراییه تخلیه، چه برای موجر و چه برای مستاجر، یک فرآیند پیچیده و گاه پر استرس است. برای کاهش ریسک ها و افزایش احتمال موفقیت در این مسیر، توجه به نکات کاربردی و توصیه های نهایی بسیار حائز اهمیت است.

هزینه های درخواست و اجرای اجراییه تخلیه

فرآیند تخلیه ملک، شامل هزینه هایی است که طرفین باید از آن مطلع باشند:

• تمبر دادخواست/درخواست: برای تقدیم دادخواست به دادگاه یا درخواست به شورای حل اختلاف، باید تمبرهای قانونی ابطال شود.
• حق الاجرا: پس از صدور دستور یا حکم تخلیه و آغاز عملیات اجرایی، مبلغی به عنوان حق الاجرا (معمولاً نیم عشر دولتی) دریافت می شود.
• هزینه های کارشناسی: در برخی موارد، ممکن است نیاز به کارشناسی برای تعیین خسارات وارده به ملک یا ارزیابی اموال مستاجر باشد که هزینه آن بر عهده خواهان (موجر) است و سپس می تواند از مستاجر مطالبه شود.
• هزینه واریز ودیعه: مبلغ ودیعه مستاجر باید به حساب دادگستری واریز شود. این مبلغ توسط موجر تأمین و پس از تسویه حساب و کسر بدهی ها به مستاجر بازگردانده می شود.
• حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از وکیل، هزینه های مربوط به وکیل تخلیه ملک نیز به این موارد اضافه می شود.

آگاهی از این هزینه ها به برنامه ریزی مالی کمک می کند.

اهمیت مشاوره و همراهی وکیل متخصص

با توجه به پیچیدگی های قانونی و رویه های اجرایی، مشاوره حقوقی تخصصی و همراهی وکیل متخصص در دعاوی موجر و مستاجر و درخواست صدور اجراییه تخلیه، قویاً توصیه می شود:

• تسریع روند: وکیل متخصص با آشنایی کامل به قوانین و رویه های دادگاه ها و اداره ثبت، می تواند فرآیند را تسریع کرده و از اشتباهات رایج جلوگیری کند.
• جلوگیری از اشتباهات: کوچکترین خطا در تنظیم دادخواست، جمع آوری مدارک یا رعایت تشریفات ابلاغ و اجرا، می تواند منجر به طولانی شدن پرونده یا حتی رد درخواست شود.
• دفاع مؤثر: در صورت بروز اعتراض به حکم تخلیه یا عملیات اجرایی از سوی مستاجر، وکیل می تواند به بهترین نحو از حقوق موکل خود دفاع کند.

پیشگیری بهتر از درمان: نکات کلیدی در تنظیم قرارداد اجاره

بهترین راهکار برای جلوگیری از مشکلات مربوط به درخواست صدور اجراییه تخلیه، تنظیم دقیق و کامل قرارداد اجاره در همان ابتداست:

• تنظیم قرارداد رسمی: در صورت امکان، قرارداد اجاره را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید تا از مزیت تخلیه فوری از طریق اجرای ثبت برخوردار شوید.
• رعایت شرایط ۴ گانه اجاره نامه عادی: اگر مجبور به تنظیم اجاره نامه عادی هستید، حتماً از رعایت دقیق ۴ شرط قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ (قید مدت صریح، تنظیم در دو نسخه، امضای طرفین و امضای دو شاهد) اطمینان حاصل کنید.
• تعیین شروط و تعهدات: تمامی شروط، تعهدات، جرائم تأخیر و نحوه حل و فصل اختلافات را به وضوح در قرارداد قید کنید.
• مشاوره با وکیل در زمان تنظیم قرارداد: حتی در زمان تنظیم قرارداد نیز می توانید از مشاوره وکیل بهره مند شوید تا تمامی جوانب قانونی لحاظ شود.

چک لیست نهایی مدارک برای موجر پیش از اقدام

پیش از هرگونه اقدام برای درخواست صدور اجراییه تخلیه، از کامل بودن این مدارک اطمینان حاصل کنید:

• اجاره نامه (رسمی یا عادی با شرایط قانون ۱۳۷۶)
• سند مالکیت ملک (اختیاری، اما توصیه می شود)
• کارت ملی موجر
• وکالت نامه (در صورت وجود وکیل)
• مدارک اثبات تخلف (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها)
• فیش واریز مبلغ ودیعه به حساب دادگستری (در مرحله اجرای حکم)

تفاوت دعوای تخلیه با خلع ید و تحویل مبیع

مخاطبان گاهی مفاهیم حقوقی مشابه را با یکدیگر اشتباه می گیرند. درک تفاوت دعوای تخلیه با دو دعوای مهم دیگر ضروری است:

1. دعوای تخلیه: این دعوا مخصوص رابطه موجر و مستاجر است و در آن، مالکیت عین ملک در دست موجر و مالکیت منافع در دست مستاجر است. پس از پایان مدت اجاره یا نقض قرارداد، موجر حق درخواست صدور اجراییه تخلیه را دارد.
2. دعوای خلع ید: این دعوا زمانی مطرح می شود که فردی بدون داشتن هیچ رابطه قراردادی با مالک، ملک او را به صورت غاصبانه (غیرقانونی) تصرف کرده باشد. در این دعوا، مالکیت عین و منافع هر دو در اختیار خواهان است و او قصد دارد متصرف غیرقانونی را بیرون کند.
3. دعوای تحویل مبیع: این دعوا مربوط به قرارداد خرید و فروش (بیع) است. زمانی که ملک فروخته شده و خریدار پول را پرداخت کرده، اما فروشنده از تحویل ملک به خریدار خودداری می کند، خریدار می تواند دعوای تحویل مبیع را مطرح کند.

انتخاب صحیح نوع دعوا برای بازپس گیری ملک، گام بسیار مهمی است که بدون مشاوره حقوقی ممکن است با اشتباه همراه شود و به طولانی شدن فرآیند منجر گردد.

سوالات متداول

۱. آیا اجرای حکم تخلیه اجباری است؟

بله، پس از قطعی شدن حکم تخلیه و به درخواست موجر (صاحب ملک)، اجرای آن الزامی است و اداره اجرای احکام یا دایره اجرای ثبت موظف به پیگیری و اجرای آن می باشد. عدم تمکین مستاجر به این حکم، منجر به تخلیه قهری با حضور نیروی انتظامی خواهد شد.

۲. چه عواقبی برای مستاجری که ملک را تخلیه نمی کند، وجود دارد؟

مستاجری که پس از پایان مهلت قانونی تخلیه (۳ روز پس از ابلاغ اجراییه) از تخلیه ملک خودداری کند، علاوه بر تخلیه اجباری، ممکن است با عواقب قانونی زیر روبرو شود:

• پرداخت اجرت المثل ایام تصرف (معادل اجاره بهای زمان پس از پایان قرارداد) به موجر.
• در صورت مقاومت فیزیکی یا اخلال در نظم، امکان تعقیب کیفری به دلیل توهین به مأمورین دولتی یا ممانعت از اجرای قانون.
• تحمیل هزینه های اجرایی و خسارات وارده به موجر (در صورت اثبات).

۳. آیا مستاجر می تواند به اجرای حکم تخلیه اعتراض کند؟

بله، اعتراض به حکم تخلیه تحت شرایط خاص قانونی امکان پذیر است. می توان نسبت به خود رأی تخلیه از طرق قانونی اعتراض (مانند واخواهی، تجدیدنظرخواهی، فرجام خواهی یا اعاده دادرسی در موارد مقرر قانونی) اقدام کرد. همچنین اگر ایرادی در عملیات اجرایی وجود داشته باشد (مثلاً نحوه محاسبه هزینه ها، عدم واریز ودیعه یا نقص در ابلاغ اوراق)، می توان به آن اعتراض نمود. در برخی موارد، می توان با درخواست دستور موقت یا تأمین خواسته، توقف موقت عملیات اجرایی تخلیه را تا زمان رسیدگی به اعتراض اصلی درخواست کرد.

۴. آیا نیروی انتظامی در عملیات تخلیه دخالت می کند؟

بله، در صورتی که مأمور اجرا برای انجام وظیفه خود نیاز به کمک داشته باشد یا مقاومتی از سوی متصرف (مستاجر) صورت گیرد، می تواند از نیروی انتظامی کمک بگیرد. حضور نیروی انتظامی به درخواست مأمور اجرا و برای حفظ نظم و امنیت در فرآیند اجرای تخلیه مستاجر از ملک صورت می گیرد و معمولاً با حضور نماینده دادستان (در صورت لزوم) انجام می شود تا از بروز هرگونه درگیری یا تخلف جلوگیری شود.

۵. چگونه می توان به صورت قانونی اجرای حکم تخلیه را به تأخیر انداخت؟

مستاجر می تواند با اثبات وجود حق قانونی برای ادامه تصرف (مانند ارائه قرارداد اجاره معتبر که تاریخ آن مقدم بر اقدامات موجر باشد یا اثبات تمدید قرارداد به صورت کتبی یا شفاهی با شهود)، درخواست دادرسی فوری یا دستور موقت توقف عملیات اجرایی از مرجع قضایی صالح را مطرح کند. همچنین، اعتراض به عملیات اجرایی در صورت وجود ایراد در روند اجرا، می تواند باعث تأخیر موقت شود. در موارد بسیار خاص و نادر، استفاده از طرق فوق العاده اعتراض به حکم (مانند اعاده دادرسی) نیز می تواند به توقف موقت منجر شود.

۶. آیا بدون وکیل هم می توان فرآیند تخلیه را پیش برد؟

بله، حضور وکیل برای پیگیری درخواست صدور اجراییه تخلیه الزامی نیست و موجر می تواند شخصاً مراحل را دنبال کند. با این حال، فرآیند اجرای احکام دارای تشریفات و نکات حقوقی خاصی است. استفاده از وکیل متخصص در امور ملکی می تواند به تسریع روند، جلوگیری از اشتباهات احتمالی و دفاع مؤثر در برابر اعتراضات احتمالی کمک کند. به خصوص اگر پرونده پیچیده باشد یا نیاز به اقدامات حقوقی دیگری باشد، مشاوره و همراهی وکیل مجرب در روند اجرای تخلیه مستاجر، توصیه می شود.

۷. چه زمانی باید ودیعه مستاجر را به حساب دادگستری واریز کرد؟

موجر باید مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر را پیش از آغاز عملیات اجرایی تخلیه، به حساب سپرده دادگستری یا اجرای ثبت واریز کند. این یک شرط ضروری برای صدور دستور اجرای حکم تخلیه است. تا زمانی که ودیعه واریز نشده باشد، پرونده اجرایی به جریان نمی افتد و مأمور اجرا اقدام به تخلیه نخواهد کرد.

۸. آیا موجر می تواند بدهی مستاجر را از مبلغ ودیعه کسر کند؟

بله، موجر حق دارد بدهی های مستاجر (مانند اجاره بهای معوقه، خسارات وارده به ملک، یا هزینه های مربوط به قبوض مصرفی) را پس از اجرای حکم تخلیه و با دستور مقام قضایی، از محل مبلغ ودیعه ای که به حساب دادگستری واریز شده، کسر کند. برای این منظور، موجر باید با تقدیم دادخواست مطالبه طلب به دادگاه، بدهی های مستاجر را اثبات کند تا دادگاه اجازه کسر مبلغ را از ودیعه صادر نماید.

جمع بندی و نتیجه گیری

درخواست صدور اجراییه تخلیه و اجرای آن، فرآیندی حقوقی و فنی است که پیچیدگی های خاص خود را دارد. همان طور که در این مقاله به تفصیل شرح داده شد، از تعریف مفاهیم بنیادی اجاره و دلایل درخواست تخلیه گرفته تا تفاوت های حیاتی میان دستور تخلیه و حکم تخلیه، و همچنین مراحل گام به گام اجرای آن، هر بخش نیازمند دقت و آگاهی کامل از قوانین و رویه هاست.

نحوه تنظیم اجاره نامه، چه به صورت رسمی و چه عادی، تأثیر بسزایی در سرعت و سهولت اجرای احکام تخلیه دارد. رعایت شروط قانونی برای اجاره نامه های عادی و استفاده از اسناد رسمی، می تواند موجر را از درگیر شدن در فرآیندهای طولانی و پرهزینه دادگاه بی نیاز سازد. از سوی دیگر، آشنایی با چالش های رایج در اجرای تخلیه، مانند مقاومت مستاجر یا تعیین تکلیف اموال باقی مانده، و همچنین اطلاع از راهکارهای حقوقی برای مواجهه با این چالش ها، هم برای موجر و هم برای مستاجر ضروری است.

در نهایت، آگاهی از هزینه های اجراییه تخلیه ملک، اهمیت مشاوره با وکیل متخصص و بهره گیری از نکات پیشگیرانه در تنظیم قرارداد اجاره، می تواند به مدیریت مؤثرتر و کارآمدتر این فرآیند کمک کند. حقوق و تکالیف هر یک از طرفین باید با دقت رعایت شود تا از بروز اختلافات بیشتر جلوگیری شده و تخلیه ملک به شیوه قانونی و با کمترین تنش صورت پذیرد.

این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع، تلاش کرد تا تمامی ابعاد درخواست صدور اجراییه تخلیه را روشن سازد. با این حال، با توجه به تنوع پرونده ها و جزئیات قانونی، همواره توصیه می شود برای هر مورد خاص، از مشاوره حقوقی تخصصی بهره مند شوید تا بهترین تصمیم ممکن اتخاذ گردد.