نمونه رای تجویز انتقال منافع سرقفلی

تجویز انتقال منافع سرقفلی دعوایی است که در مواجهه با عدم رضایت مالک برای انتقال حق کسب و پیشه یا سرقفلی مطرح می شود. این فرآیند حقوقی راهی برای مستأجران فراهم می آورد تا بتوانند با حکم دادگاه، منافع محل کسب خود را به دیگری واگذار کنند. موضوع این مقاله به طور جامع به این دعوا، شامل ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، نحوه تنظیم دادخواست، و تحلیل نمونه آراء قضایی بدوی و تجدیدنظر می پردازد تا تمامی ابعاد این فرآیند پیچیده حقوقی را روشن سازد.

در دنیای کسب و کار امروز، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از ارزش و اهمیت ویژه ای برخوردارند. این حقوق، که به موجب قراردادهای اجاره اماکن تجاری شکل می گیرند، در واقع پشتوانه فعالیت اقتصادی مستأجر محسوب می شوند. با این حال، انتقال این منافع به شخص ثالث همواره بدون چالش نبوده و یکی از موضوعات حقوقی پیچیده و رایج، زمانی پدیدار می شود که مستأجر قصد انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه خود را دارد، اما با مخالفت یا عدم همکاری موجر مواجه می شود. در چنین شرایطی، قانون گذار راهکاری تحت عنوان دعوای تجویز انتقال منافع به غیر پیش بینی کرده است تا مستأجر بتواند با توسل به مراجع قضایی، این حق خود را اعمال نماید. هدف این مقاله، ارائه یک راهنمای کامل و عملی برای تمامی افرادی است که به نوعی با این موضوع حقوقی سروکار دارند؛ از مستأجرانی که به دنبال راهی برای انتقال حقوق خود هستند تا مالکان، وکلا، دانشجویان حقوق و مشاوران املاک که نیازمند درک عمیق تر از این فرآیند حقوقی و آگاهی از حقوق و تکالیف خود هستند.

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت: تعاریف و تمایزات اساسی

در بررسی موضوع تجویز انتقال منافع سرقفلی، ابتدا باید به درک درستی از مفاهیم «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» رسید. این دو اصطلاح گرچه در ظاهر مشابه به نظر می رسند و اغلب به جای یکدیگر به کار می روند، اما دارای تفاوت های حقوقی بنیادین و کارکردهای متفاوتی هستند که آگاهی از آن ها برای هرگونه اقدام قانونی ضروری است.

ماهیت سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی به معنای مبلغی است که در ابتدای عقد اجاره یا هنگام انتقال، توسط مستأجر به موجر یا مستأجر قبلی پرداخت می شود. این مبلغ در ازای مزایای مکانی، موقعیت تجاری، و شهرت ملک تجاری است و به نوعی حق تقدم و اولویت مستأجر در ادامه اجاره را تضمین می کند. سرقفلی یک حق مالی مستقل است که می تواند مورد معامله قرار گیرد.

حق کسب و پیشه و تجارت اما ماهیتی متفاوت دارد. این حق ناشی از فعالیت مستأجر در یک محل تجاری و جلب مشتری و اعتبار تجاری در طول زمان است. به عبارت دیگر، این حق به ارزش افزوده ناشی از تلاش، سرمایه گذاری و شهرت مستأجر در آن مکان خاص اطلاق می شود. حق کسب و پیشه به مرور زمان ایجاد و تقویت می شود و بدون پرداخت مبلغی مشخص در ابتدا نیز می تواند به وجود آید. این حق در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، برای حمایت از مستأجران اماکن تجاری پیش بینی شده است تا مانع از تضییع زحمات و سرمایه گذاری آن ها پس از اتمام مدت اجاره شود.

اهمیت تاریخ و نوع اجاره نامه

برای درک قوانین حاکم بر سرقفلی و حق کسب و پیشه، تاریخ تنظیم اجاره نامه از اهمیت بالایی برخوردار است. به طور کلی، دو دسته قانون اصلی در این زمینه وجود دارد:

1. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: این قانون عمدتاً بر روابط استیجاری اماکن تجاری که اجاره نامه های آن ها قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند، حاکم است. در این قانون، حق کسب و پیشه و تجارت از جایگاه ویژه ای برخوردار است و مستأجر از حمایت های قانونی بیشتری در برابر تخلیه برخوردار است. دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی نیز ریشه در همین قانون و ماده ۱۹ آن دارد.
2. قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶: این قانون بر اجاره نامه هایی حاکم است که از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱۸ به بعد تنظیم شده اند. در این قانون، حق سرقفلی به معنای جدید آن مطرح شده و مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت به شکل سابق آن وجود ندارد. بر اساس این قانون، روابط موجر و مستأجر تابع توافق طرفین است و پس از انقضای مدت اجاره، موجر می تواند درخواست تخلیه نماید، مگر اینکه مستأجر در ابتدای اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد.

همچنین، نوع اجاره نامه (رسمی یا عادی) نیز در اعتبار و نحوه اثبات حقوق نقش مهمی ایفا می کند. سند رسمی دارای اعتبار کامل قانونی است و برای اثبات دعاوی حقوقی، پشتوانه قوی تری محسوب می شود. در حالی که اسناد عادی ممکن است نیازمند اثبات بیشتری در دادگاه باشند.

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶: ستون فقرات دعوای تجویز انتقال منافع

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، محور اصلی و مهم ترین سند قانونی در خصوص دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی است. این ماده، شرایط و ضوابط انتقال حق کسب و پیشه و تجارت توسط مستأجر را به تفصیل بیان می کند و راهکارهای قانونی را در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر مشخص می نماید. درک دقیق این ماده برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است.

حق انتقال به غیر با رضایت موجر

بخش اول ماده ۱۹ به حالتی می پردازد که مستأجر محل کسب، پیشه یا تجارت، به موجب اجاره نامه و توافق با موجر، حق انتقال به غیر را دارد. در این شرایط، مستأجر می تواند منافع مورد اجاره را، به شرط اینکه برای همان شغل یا شغلی مشابه آن باشد، با سند رسمی به دیگری منتقل کند. این انتقال باید در دفترخانه اسناد رسمی صورت گیرد تا از نظر قانونی معتبر باشد. در این حالت، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و انتقال با رضایت طرفین و رعایت تشریفات قانونی انجام می شود.

چالش عدم رضایت موجر و راهکارهای قانونی

بخش دوم و مهم تر ماده ۱۹ به حالتی می پردازد که در اجاره نامه، حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده است، یا اینکه اصلاً اجاره نامه رسمی وجود ندارد و موجر به هر دلیلی راضی به انتقال به غیر نیست. در این شرایط، قانون گذار دو راهکار اصلی را پیش بینی کرده است:

1. موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تخلیه ملک است: اگر موجر مایل به تخلیه ملک باشد، باید در مقابل آن، حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد. در این صورت، با پرداخت حق، ملک تخلیه و به موجر مسترد می شود. مبلغ حق کسب و پیشه معمولاً از طریق کارشناسی رسمی دادگستری تعیین می گردد.
2. موجر نه با انتقال موافقت می کند و نه حق کسب و پیشه را می پردازد: اینجاست که دعوای «تجویز انتقال منافع به غیر» مطرح می شود. اگر موجر نه حاضر به انتقال منافع توسط مستأجر به شخص ثالث باشد و نه مایل به پرداخت حق کسب و پیشه برای تخلیه ملک، مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این حالت، دادگاه پس از بررسی شرایط و احراز استحقاق مستأجر، حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر می کند. دفترخانه ای که سند اجاره نامه سابق در آن تنظیم شده یا نزدیک ترین دفترخانه به ملک (در صورتی که اجاره نامه رسمی نباشد) مسئول تنظیم سند خواهد بود. رونوشت حکم به دفترخانه و موجر نیز ابلاغ می شود. مستأجر جدید از هر جهت نسبت به تمامی شروط اجاره، قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

نکته مهم این است که اگر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی دادگاه، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید منتقل نشود، حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود و مستأجر باید مجدداً مراحل قانونی را طی کند.

یکی از پیچیدگی های ماده ۱۹، تفکیک جایگاه حقوقی مستأجر رسمی و منتقل الیه با سند عادی است. تنها مستأجر اصلی است که می تواند دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح کند، نه کسی که منافع را با سند عادی از مستأجر قبلی خریده است.

پیامدهای انتقال غیرمجاز: تبصره ۱ ماده ۱۹

تبصره ۱ ماده ۱۹، پیامدهای عدم رعایت مقررات فوق الذکر را مشخص می کند. در صورتی که مستأجر بدون رعایت ضوابط این ماده و بدون اذن موجر یا حکم دادگاه، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت. در این حالت، حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا می شود. البته، مستأجر یا متصرف (حسب مورد) در این شرایط استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت که این موضوع به نوعی حمایت از مستأجر در برابر از دست دادن کامل حق خود است، هرچند که مجازات عدم رعایت قانون محسوب می شود.

اهمیت سند رسمی در انتقال حق کسب و پیشه: تبصره ۲ ماده ۱۹

تبصره ۲ ماده ۱۹ تصریح می کند که حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید تنها با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. این تبصره تأکید بر جنبه رسمی و قانونی بودن انتقال دارد تا از بروز اختلافات و دعاوی بعدی جلوگیری شود و حقوق طرفین به وضوح مشخص گردد. این امر همچنین از حقوق مستأجر جدید در برابر ادعاهای احتمالی آینده محافظت می کند.

دعوای تجویز انتقال منافع به غیر: چگونگی طرح و پیش نیازها

هنگامی که مستأجر حق انتقال منافع محل کسب و کار خود را ندارد یا موجر با انتقال آن به شخص ثالث موافقت نمی کند و در عین حال حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تخلیه ملک نیست، چاره ای جز طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر در دادگاه باقی نمی ماند. این دعوا یک فرآیند حقوقی مشخص دارد که باید با دقت و رعایت اصول قانونی طی شود.

دلایل ضرورت طرح دعوا

طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر در چند موقعیت ضروری می شود:

• سلب حق انتقال: در اجاره نامه های مشمول قانون سال ۱۳۵۶، اگر مستأجر حق انتقال منافع به غیر را نداشته باشد (چه در اجاره نامه سلب شده باشد، چه اجاره نامه عادی باشد و حق صراحتاً داده نشده باشد).
• امتناع موجر: زمانی که موجر با انتقال منافع موافقت نمی کند.
• عدم تمایل موجر به تخلیه: وقتی موجر نه با انتقال موافق است و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه برای تخلیه ملک.

در واقع، این دعوا برای شکستن بن بست حقوقی بین مستأجر و موجر و فراهم آوردن امکان اعمال حق مستأجر برای واگذاری منافع خود به شخص ثالث، از طریق اذن دادگاه، طراحی شده است.

طرفین دعوا: خواهان و خوانده

• خواهان دعوا: خواهان این دعوا، همواره مستأجر فعلی یا ورثه قانونی مستأجر (در صورت فوت او) هستند که قصد انتقال منافع محل کسب خود را دارند. نکته کلیدی که پیش تر نیز اشاره شد، این است که صرفاً مستأجر اصلی یا قائم مقام قانونی او می تواند این دعوا را مطرح کند، نه کسی که منافع را با سند عادی از مستأجر قبلی خریداری کرده و هنوز در جایگاه مستأجر رسمی قرار نگرفته است.
• خوانده دعوا: خوانده این دعوا، موجر (مالک) ملک مورد اجاره است که با انتقال منافع به غیر موافقت نمی کند یا از پرداخت حق کسب و پیشه خودداری می ورزد.

دادگاه صالح و مدارک مورد نیاز

دادگاه صالح: رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع به غیر در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. یعنی باید دادخواست را در دادگاهی مطرح کرد که ملک تجاری در حوزه قضایی آن قرار دارد.

مدارک و دلایل اثباتی: برای طرح این دعوا، مستأجر (خواهان) باید مدارک و مستندات زیر را به دادگاه ارائه دهد:

• اجاره نامه: اصل یا کپی مصدق اجاره نامه (رسمی یا عادی) که رابطه استیجاری را اثبات می کند. این مهم ترین سند پرونده است.
• سند مالکیت: کپی سند مالکیت ملک مورد اجاره برای تعیین خوانده صحیح (مالک).
• گواهی حصر وراثت: در صورتی که خواهان ورثه مستأجر اصلی باشند.
• استعلامات ثبتی: در برخی موارد ممکن است دادگاه نیاز به استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای وضعیت ثبتی ملک و مالکیت آن داشته باشد.
• اقرارنامه (در صورت وجود): هرگونه سند یا مدرکی که نشان دهنده اطلاع یا موافقت موجر با اصل انتقال باشد، حتی اگر به صورت مشروط بوده و در نهایت به توافق منجر نشده باشد.
• شهادت شهود: در صورتی که اجاره نامه عادی باشد و برای اثبات رابطه استیجاری یا امتناع موجر، شهادت شهود نیاز باشد.
• گواهی عدم پرداخت حق کسب و پیشه: در صورتی که موجر پیشنهاد پرداخت حق کسب و پیشه داده و سپس از آن امتناع کرده باشد.

این مدارک به دادگاه کمک می کنند تا رابطه استیجاری، سلب حق انتقال (یا عدم وجود آن)، و امتناع موجر از همکاری را احراز نموده و در نهایت حکم مقتضی را صادر نماید.

راهنمای گام به گام تنظیم نمونه دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر

تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل، از مهمترین مراحل طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر است. دادخواست باید تمامی اطلاعات لازم را به صورت حقوقی و مستدل بیان کند تا دادگاه بتواند به درستی به موضوع رسیدگی کند. در ادامه، اجزای اصلی یک دادخواست و نحوه نگارش آن تشریح می شود.

اجزای اصلی دادخواست

یک دادخواست حقوقی، از جمله دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر، از بخش های مشخصی تشکیل شده است که هر کدام اطلاعات خاصی را در بر می گیرند:

• خواهان: در این قسمت، مشخصات کامل مستأجر یا ورثه قانونی او شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس و شغل قید می شود. دقت در صحت اطلاعات خواهان از اهمیت بالایی برخوردار است.
• خوانده: مشخصات کامل موجر (مالک) ملک مورد اجاره شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس و شغل درج می شود. در صورتیکه خوانده شرکت باشد، مشخصات شرکت شامل نام و شماره ثبت و آدرس دفتر مرکزی ذکر می گردد.
• خواسته: این بخش بیانگر آنچه از دادگاه تقاضا می شود، است. برای این دعوا، خواسته معمولاً به صورت تجویز انتقال منافع به غیر یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی [شماره پلاک] واقع در [آدرس کامل] به همراه کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل نوشته می شود.
• دلایل و منضمات: در این قسمت، فهرست دقیق تمامی مدارک و مستنداتی که همراه با دادخواست به دادگاه ارائه می شود، ذکر می گردد. این مدارک شامل اجاره نامه (با تاریخ و شماره ثبت رسمی در صورت وجود)، کپی مصدق سند مالکیت، گواهی حصر وراثت (در صورت لزوم)، و سایر اسنادی که در بخش مدارک و دلایل اثباتی توضیح داده شد، می باشد.

نگارش شرح دادخواست

شرح دادخواست، بخش اصلی و استدلالی آن است که در آن، خواهان به تفصیل توضیح می دهد که چرا و به چه دلیل از دادگاه درخواست صدور حکم را دارد. این بخش باید به صورت واضح، مختصر و با استناد به قوانین نگارش شود:

1. تبیین رابطه استیجاری: ابتدا باید به تاریخ، شماره و محل تنظیم اجاره نامه اشاره کرد و مشخصات دقیق مورد اجاره (مثلاً یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی) را ذکر نمود.
2. سلب حق انتقال: باید توضیح داده شود که به موجب اجاره نامه یا عدم وجود اجاره نامه رسمی، مستأجر حق انتقال منافع به غیر را ندارد یا این حق از او سلب شده است.
3. امتناع موجر: در این قسمت، بیان می شود که خواهان قصد انتقال منافع را به شخص ثالث دارد، اما خوانده (موجر) با انتقال موافقت نمی کند و همچنین حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه برای تخلیه ملک نیست. در صورت وجود مکاتبات یا گفتگوهای قبلی با موجر، می توان به آن ها اشاره کرد.
4. درخواست از دادگاه: در نهایت، با استناد به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و با توجه به دلایل و منضمات ارائه شده، از دادگاه تقاضا می شود که حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند رسمی انتقال را صادر کند و خوانده را به پرداخت کلیه خسارات دادرسی محکوم نماید.

نکات مهم در نگارش و ارائه دادخواست:

• دقت در اطلاعات: هرگونه اشتباه در مشخصات خواهان، خوانده، یا مشخصات ملک می تواند منجر به رد دادخواست یا اطاله دادرسی شود.
• ضمائم کامل: تمامی مدارک و مستندات باید به صورت کامل و خوانا ضمیمه دادخواست شوند.
• استدلال حقوقی صحیح: شرح دادخواست باید مبتنی بر مواد قانونی مرتبط و با استدلال حقوقی قوی باشد. در صورت امکان، مشاوره با یک وکیل متخصص در این زمینه توصیه می شود.

نمونه کامل دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان مربوطه]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار می رساند:

مشخصه	اطلاعات
خواهان	آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [شماره ملی] به نشانی: [آدرس کامل خواهان]
خوانده	آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [شماره ملی] به نشانی: [آدرس کامل خوانده]
خواسته	تجویز انتقال منافع به غیر یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی فرعی [شماره فرعی] از [شماره اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] به آدرس [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] به همراه محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل.
دلایل و منضمات	کپی مصدق اجاره نامه رسمی/عادی شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ] دفترخانه [شماره دفترخانه] کپی مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی فوق الذکر کپی مصدق گواهی حصر وراثت شماره [شماره] مورخ [تاریخ] (در صورت لزوم) استشهادیه محلی [در صورت لزوم برای اثبات امتناع موجر] وکیل نامه (در صورت داشتن وکیل)

شرح دادخواست:

۱. اینجانب [نام خواهان] به موجب اجاره نامه رسمی/عادی شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ] تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی [شماره دفترخانه]، مستأجر یک باب مغازه به مساحت تقریبی [متراژ] متر مربع جزء پلاک ثبتی فرعی [شماره فرعی] از [شماره اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان] به آدرس [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] متعلق به خوانده محترم می باشم.

۲. به موجب [بند مربوطه در اجاره نامه/ عدم وجود بند صریح] حق انتقال منافع مورد اجاره به غیر از اینجانب سلب شده است/ یا در اجاره نامه عادی، چنین حقی تصریح نشده است.

۳. نظر به اینکه اینجانب قصد انتقال منافع و حق کسب و پیشه و تجارت مغازه مذکور را به شخص ثالثی دارم و مراتب را به خوانده محترم (مالک) اطلاع داده ام، اما ایشان از موافقت با انتقال منافع امتناع نموده و همچنین حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت برای تخلیه ملک نمی باشد.

۴. با عنایت به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و با توجه به اینکه تمامی شروط قانونی جهت طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر فراهم می باشد و تلاش های اینجانب برای حصول توافق با خوانده بی نتیجه مانده است، لذا از محضر آن مقام محترم قضایی استدعا دارم:

• پس از جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه (در صورت نیاز دادگاه)، حکم به تجویز انتقال منافع یک باب مغازه موصوف به غیر را صادر فرموده و موجر را ملزم به حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی انتقال منافع به مستأجر جدید نمایید.
• همچنین، خوانده محترم را به پرداخت کلیه خسارات دادرسی، شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل، در حق اینجانب محکوم فرمایید.

با تشکر و تجدید احترام،

نام و امضای خواهان/وکیل خواهان

تحلیل نمونه رای بدوی تجویز انتقال منافع سرقفلی

رای دادگاه بدوی اولین مرحله از رسیدگی قضایی است که در آن، دادگاه با بررسی دادخواست، مدارک و دلایل طرفین، و استماع اظهارات آن ها، حکم اولیه را صادر می کند. در دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی، حکم بدوی می تواند نقطه عطفی در سرنوشت حقوقی مستأجر باشد. در این بخش، یک نمونه فرضی از رای بدوی و تحلیل آن ارائه می شود.

جزئیات پرونده و روند رسیدگی (فرضی)

خواهان (مستأجر): آقای علی احمدی

خوانده (موجر): شرکت توسعه و ساختمان شهروند

خواسته: تجویز انتقال منافع یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ۱۲۳۴ فرعی از ۵۶ اصلی واقع در خیابان [نام خیابان]، به همراه خسارات دادرسی.

خلاصه پرونده: آقای احمدی به موجب اجاره نامه رسمی مورخ ۱۳۶۰/۰۵/۰۱، مستأجر یک باب مغازه با کاربری [کاربری] از شرکت شهروند بوده است. در اجاره نامه، حق انتقال به غیر از ایشان سلب شده است. پس از گذشت سال ها و با توجه به بازنشستگی، خواهان قصد انتقال منافع مغازه خود را به آقای حسین رضایی داشته است. موجر (شرکت شهروند) نه با انتقال موافقت کرده و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه برای تخلیه ملک شده است. خواهان پس از مکاتبات بی نتیجه، دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم دادگاه عمومی حقوقی نموده است. مدارک شامل اجاره نامه، سند مالکیت ملک و گواهی ثبت شرکت خوانده بوده است. خوانده نیز علیرغم ابلاغ قانونی، در جلسات دادرسی حاضر نشده و لایحه دفاعیه ای تقدیم نکرده است.

متن یک نمونه دادنامه بدوی (فرضی)

پرونده کلاسه: ۹۹/۷۸۹۰/ج
شماره دادنامه: ۱۴۰۰۰۱۲۳۴۵
تاریخ تنظیم: ۱۴۰۰/۰۸/۱۵
شعبه: ۲ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران

رأی دادگاه

در خصوص دعوی آقای علی احمدی فرزند حسن به شماره ملی [نامشخص] به وکالت خانم [نام وکیل] به طرفیت شرکت توسعه و ساختمان شهروند به شماره ثبت [نامشخص] به خواسته تجویز انتقال منافع به غیر یک باب مغازه به مساحت تقریبی ۲۵ متر مربع جزء پلاک ثبتی ۱۲۳۴ فرعی از ۵۶ اصلی موضوع اجاره نامه رسمی شماره ۹۸۷۶۵ مورخ ۱۳۶۰/۰۵/۰۱ دفترخانه اسناد رسمی شماره ۱۰ تهران، واقع در خیابان [نام خیابان]،

دادگاه با ملاحظه دادخواست تقدیمی و ضمائم آن، و با بررسی محتویات پرونده، و نظر به اینکه:

۱. رابطه استیجاری فیمابین خواهان و خوانده به موجب اجاره نامه رسمی شماره ۹۸۷۶۵ مورخ ۱۳۶۰/۰۵/۰۱ دفترخانه اسناد رسمی شماره ۱۰ تهران محرز و مسلم بوده و اجاره نامه مذکور مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ می باشد.

۲. به صراحت بند [شماره بند] اجاره نامه رسمی فوق الذکر، حق انتقال منافع مورد اجاره به غیر از مستأجر سلب گردیده است.

۳. خواهان به دفعات قصد خود را مبنی بر انتقال منافع به شخص ثالث و لزوم همکاری خوانده اعلام داشته که موجر با انتقال منافع موافقت نکرده و همچنین آمادگی خود را برای پرداخت حق کسب و پیشه و تخلیه مورد اجاره نیز اعلام ننموده است.

۴. خوانده محترم علیرغم ابلاغ واقعی وقت دادرسی و اخطاریه های مربوطه، در هیچ یک از جلسات دادگاه حاضر نگردیده و لایحه دفاعیه ای نیز جهت رد ادعای خواهان تقدیم نکرده است.

۵. با توجه به مراتب فوق و عدم ایراد و دفاع مؤثر از سوی خوانده، دادگاه خواسته خواهان را ثابت و موجه تشخیص می دهد.

لذا، مستنداً به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر به نام شخص ثالث (آقای حسین رضایی فرزند [نام پدر]) را صادر و اعلام می نماید. همچنین خوانده را به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی در حق خواهان محکوم می نماید.

بدیهی است خواهان (محکوم له) موظف است حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، نسبت به انتقال مورد اجاره با تنظیم سند رسمی به مستأجر جدید اقدام نماید. در غیر این صورت، حکم صادره ملغی الاثر خواهد بود. رأی صادره غیابی و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ، قابل واخواهی در این دادگاه و سپس ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است.

رئیس شعبه ۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران

نکات حقوقی استخراج شده از رای بدوی

تحلیل رای فوق نشان دهنده نکات کلیدی زیر است که دادگاه در صدور حکم خود به آن ها توجه کرده است:

• احراز رابطه استیجاری و قانون حاکم: اولین گام دادگاه، تأیید وجود رابطه اجاره و اینکه این رابطه مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است. این امر تعیین کننده قواعد حقوقی حاکم بر پرونده است.
• بررسی حق انتقال: دادگاه باید احراز کند که مستأجر به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را ندارد یا این حق از او سلب شده است.
• امتناع موجر: عدم موافقت موجر با انتقال منافع و همچنین عدم تمایل او به پرداخت حق کسب و پیشه برای تخلیه، از شرایط اساسی صدور حکم تجویز انتقال منافع است.
• حضور و دفاع خوانده: عدم حضور خوانده (موجر) در دادگاه و عدم ارائه دفاعیه مؤثر، به نفع خواهان (مستأجر) تلقی شده و پرونده را به سمت صدور حکم تجویز سوق می دهد.
• مهلت شش ماهه: دادگاه به صراحت به مهلت شش ماهه پس از قطعیت حکم برای انتقال رسمی منافع اشاره کرده است. این مهلت بسیار حیاتی است و عدم رعایت آن، حکم را بی اثر می کند.
• محکومیت به خسارات دادرسی: علاوه بر تجویز انتقال، موجر به پرداخت خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل نیز محکوم شده است.

بررسی نمونه رای دادگاه تجدیدنظر در دعوای تجویز انتقال منافع

پس از صدور رای بدوی، هر یک از طرفین که به رای صادره اعتراض داشته باشند، می توانند درخواست تجدیدنظرخواهی کنند. دادگاه تجدیدنظر، پرونده را مجدداً مورد بررسی قرار می دهد و رای بدوی را تأیید، نقض یا اصلاح می کند. در دعوای تجویز انتقال منافع، رای تجدیدنظر نقش بسیار مهمی در نهایی شدن سرنوشت پرونده دارد. در این بخش به یک نمونه فرضی از رای تجدیدنظر و تحلیل آن پرداخته می شود که در آن یکی از نکات کلیدی و مغفول مانده از دیدگاه بسیاری، یعنی لزوم مستأجر اصلی برای طرح دعوا، برجسته می شود.

دلایل اعتراض تجدیدنظرخواه (فرضی)

فرض کنید در پرونده قبلی، خواهان (آقای علی احمدی) پس از دریافت حکم بدوی، منافع را به صورت عادی به آقای حسین رضایی منتقل کرده و سپس آقای رضایی (منتقل الیه) قصد دارد این حکم را به نام خود اجرا کند. موجر (شرکت شهروند) به رای بدوی اعتراض کرده و در دادگاه تجدیدنظر این موضوع را مطرح می کند که خواهان اصلی (مستأجر رسمی) درخواست تجویز انتقال منافع را به نفع خودش داشته و اکنون شخص ثالثی که با سند عادی وارد رابطه شده، مدعی اجرای حکم است. همچنین موجر ممکن است به این دلیل اعتراض کند که دادگاه بدوی در تعیین میزان حق کسب و پیشه (اگر تعیین شده باشد) یا در عدم احراز شرایط امتناع، اشتباه کرده است. اما در این مثال، تاکید بر موضوع مستاجر اصلی است.

متن یک نمونه دادنامه تجدیدنظر (فرضی)

پرونده کلاسه: ۱۴۰۰/۹۸۷۶/ت
شماره دادنامه: ۱۴۰۱۰۰۰۹۸۷۶
تاریخ تنظیم: ۱۴۰۱/۰۳/۲۰
شعبه: ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

رأی دادگاه

در خصوص تجدیدنظرخواهی شرکت توسعه و ساختمان شهروند با وکالت آقای [نام وکیل] به طرفیت آقای علی احمدی به وکالت خانم [نام وکیل] نسبت به دادنامه شماره ۱۴۰۰۰۱۲۳۴۵ مورخ ۱۴۰۰/۰۸/۱۵ صادره از شعبه ۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران، ناظر به صدور حکم بر تجویز انتقال منافع یک باب مغازه از پلاک ثبتی ۱۲۳۴ فرعی از ۵۶ اصلی به غیر،

دادگاه با توجه به مجموع اوراق پرونده و ملاحظه دلایل و مستندات ارائه شده توسط طرفین، و نظر به اینکه وکیل تجدیدنظرخواه (شرکت شهروند) در لایحه تجدیدنظرخواهی و همچنین در جلسه دادرسی مورخ ۱۴۰۱/۰۲/۱۵، این ایراد اساسی را مطرح نموده است که مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، فلسفه این قسمت از مقررات قانونی اذن دادگاه به «مستأجر» است نه محکومیت وی، و این اذن برای انتقال توسط «مستأجر اصلی» است که حق انتقال منافع به غیر را ندارد و یا موجر با آن موافقت نمی کند. در پرونده حاضر، خواهان بدوی (آقای علی احمدی) مستأجر رسمی مورد اجاره بوده و دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح کرده است. اما بررسی های تکمیلی و اظهارات طرفین نشان می دهد که ایشان پس از صدور رای بدوی و قبل از قطعیت آن، منافع مورد اجاره را به صورت عادی به آقای حسین رضایی منتقل نموده و در عمل، این منتقل الیه با سند عادی است که قصد اجرای حکم تجویز انتقال منافع را دارد.

با عنایت به اینکه ماده ۱۹ قانون فوق الذکر، دعوای تجویز انتقال منافع را صرفاً از سوی مستأجر اصلی (یا ورثه قانونی وی) که نام او در اجاره نامه رسمی قید شده است، مسموع می داند و منتقل الیه با استناد به سند عادی، نمی تواند به عنوان خواهان این دعوا یا مجری حکم آن تلقی شود، و با توجه به اینکه آقای حسین رضایی (منتقل الیه با سند عادی) خود به عنوان خواهان اصلی این دعوا مطرح نشده است، لذا دادگاه تجدیدنظر دعوی خواهان بدوی به کیفیت مطروحه و با توجه به وضعیت فعلی را، فاقد محمل قانونی برای صدور حکم نهایی تجویز انتقال منافع به نفع منتقل الیه با سند عادی تشخیص می دهد.

بنابراین، مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض دادنامه معترض عنه (رای بدوی)، قرار رد دعوی خواهان بدوی را صادر و اعلام می نماید. این رأی قطعی است.

مستشاران شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تحلیل و استنباط حقوقی از رای تجدیدنظر

رای دادگاه تجدیدنظر فوق، حاوی نکات حقوقی بسیار مهم و کاربردی است:

• اصل شخصی بودن دعوا: این رای تأکید می کند که دعوای تجویز انتقال منافع یک دعوای شخصی است که باید توسط مستأجر اصلی (کسی که اجاره نامه رسمی به نام اوست) مطرح شود. انتقال منافع با سند عادی به شخص ثالث، حق طرح این دعوا را به منتقل الیه نمی دهد.
• اهمیت سند رسمی: دادگاه تجدیدنظر بر اعتبار سند رسمی تأکید کرده و تصریح می کند که منتقل الیه با سند عادی، نمی تواند قائم مقام مستأجر رسمی در طرح یا اجرای این دعوا باشد. این موضوع می تواند از سوءاستفاده های احتمالی و پیچیدگی های حقوقی ناشی از معاملات غیررسمی جلوگیری کند.
• مبانی تصمیم دادگاه تجدیدنظر: دادگاه تجدیدنظر با استناد به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، به این نتیجه رسیده که دعوای اصلی به دلیل تغییر وضعیت خواهان (انتقال منافع به صورت عادی به شخص دیگر) و عدم صلاحیت منتقل الیه برای اجرای حکم، باید نقض شود.
• پیامدهای عملی: این رای نشان می دهد که حتی پس از صدور حکم بدوی، اگر انتقال منافع به شکل غیررسمی صورت گرفته باشد و مستأجر اصلی دیگر خود مالک منافع نباشد، دعوا ممکن است در مرحله تجدیدنظر رد شود. این امر اهمیت مشاوره حقوقی پیش از هرگونه اقدام و لزوم طی مراحل قانونی را به شکل صحیح، بیش از پیش روشن می سازد.

اجرای حکم تجویز انتقال منافع سرقفلی: مسیر پس از صدور رای قطعی

صدور حکم قطعی تجویز انتقال منافع سرقفلی، پایان ماجرا نیست، بلکه آغاز مرحله ای حساس و زمان بندی شده به نام اجرای حکم است. این مرحله نیازمند رعایت دقیق تشریفات قانونی و توجه به مهلت های مشخص شده است تا مستأجر بتواند عملاً منافع خود را به مستأجر جدید منتقل کند.

گام های اولیه: از قطعی شدن حکم تا درخواست اجراییه

1. دریافت حکم قطعی: اولین قدم، دریافت نسخه قطعی شده رای دادگاه (چه بدوی که تجدیدنظرخواهی نشده باشد و مهلت آن گذشته باشد، چه رای صادره از دادگاه تجدیدنظر) است. حکم زمانی قطعی است که دیگر امکان اعتراض یا تجدیدنظرخواهی نسبت به آن وجود نداشته باشد.
2. درخواست صدور اجراییه: پس از قطعی شدن حکم، مستأجر (خواهان) یا وکیل قانونی وی باید به واحد اجرای احکام دادگاه صادرکننده رای مراجعه کرده و درخواست صدور اجراییه کند. این درخواست به صورت کتبی و با ارائه مشخصات پرونده و حکم قطعی ارائه می شود.

تشریفات قانونی و مهلت ۶ ماهه

پس از صدور اجراییه، مراحل زیر طی می شود:

1. ابلاغ اجراییه: اجراییه به طرفین دعوا (مستأجر و موجر) ابلاغ می شود. موجر موظف است اقدامات لازم برای همکاری در تنظیم سند انتقال را انجام دهد.
2. مهلت قانونی ۶ ماهه: ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ به صراحت بیان می کند که «هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.» این مهلت، یکی از حساس ترین و حیاتی ترین نکات در اجرای حکم است. مستأجر باید در این بازه زمانی شش ماهه، تمامی مراحل انتقال رسمی منافع را به سرانجام برساند. عدم رعایت این مهلت، به معنای بی اثر شدن حکم صادره از دادگاه خواهد بود و مستأجر ناچار به طرح دعوای مجدد و طی مجدد مراحل قضایی خواهد شد.

تنظیم سند رسمی و اطلاع رسانی به موجر

پس از طی مراحل فوق و در مهلت مقرر، گام های نهایی اجرای حکم برداشته می شود:

1. هماهنگی با دفترخانه: با توجه به مفاد حکم دادگاه، دفترخانه ای که اجاره نامه اصلی در آن تنظیم شده یا نزدیک ترین دفترخانه به ملک (در صورت عدم وجود اجاره نامه رسمی)، برای تنظیم سند رسمی انتقال منافع معرفی می شود.
2. تنظیم سند رسمی انتقال منافع: در این مرحله، سند رسمی انتقال منافع سرقفلی از مستأجر قبلی به مستأجر جدید در دفترخانه تنظیم و ثبت می شود. تمامی جزئیات مربوط به مورد اجاره، شرایط اجاره نامه جدید و مبلغ دریافتی (حق سرقفلی) در این سند قید می گردد.
3. اعلام به موجر یا مالک: پس از تنظیم سند رسمی، یک نسخه از آن باید به صورت رسمی به موجر (مالک) ابلاغ شود تا وی از انتقال منافع مطلع شده و از این پس مستأجر جدید را به رسمیت بشناسد. مستأجر جدید از نظر قانونی، قائم مقام مستأجر قبلی خواهد بود.

بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، حکم تجویز انتقال منافع سرقفلی به منزله اذن دادگاه به مستأجر است و نه محکومیت وی. این بدان معناست که مستأجر اختیار دارد از این جواز استفاده نکند و حتی اگر مالک، حق کسب و پیشه را تودیع کند، تا زمانی که مستأجر آن را دریافت و ملک را تخلیه نکرده، می تواند از تصمیم خود عدول کند.

این نظریه مشورتی به این نکته اشاره دارد که حکم دادگاه فقط به مستأجر اجازه می دهد تا منافع را منتقل کند و او را مجبور به این کار نمی کند. بنابراین، اگر مستأجر تصمیم بگیرد که منافع را منتقل نکند، حتی اگر موجر آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه را داشته باشد، مستأجر می تواند از تصمیم خود مبنی بر انتقال عدول کند، مگر اینکه حق کسب و پیشه را دریافت و ملک را تخلیه کرده باشد.

نتیجه گیری

دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی، یکی از پیچیده ترین و در عین حال حیاتی ترین دعاوی حقوقی در حوزه روابط موجر و مستأجر اماکن تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است. این فرآیند حقوقی به مستأجر این امکان را می دهد تا در صورت عدم رضایت موجر برای انتقال منافع و همچنین عدم تمایل موجر به پرداخت حق کسب و پیشه برای تخلیه ملک، با حکم دادگاه این حق را اعمال کند. از تعریف دقیق مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه تا تحلیل جزء به جزء ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، نگارش دادخواست و بررسی نمونه آراء قضایی بدوی و تجدیدنظر، تمامی مراحل این دعوا نیازمند آگاهی کامل و دقت فراوان است.

نکات کلیدی همچون رعایت مهلت شش ماهه پس از قطعیت حکم برای انتقال رسمی منافع، اهمیت سند رسمی در تمامی مراحل، و توجه به این نکته که تنها مستأجر اصلی (یا ورثه قانونی او) حق طرح این دعوا را دارد، از جمله مواردی هستند که عدم توجه به آن ها می تواند به تضییع حقوق و بی اثر شدن تلاش های حقوقی منجر شود. با توجه به ابعاد فنی و حقوقی این دعوا، توصیه اکید می شود که در تمامی مراحل، از مشاوره حقوقی تخصصی وکلای با تجربه در زمینه دعاوی سرقفلی بهره مند شوید. این اقدام نه تنها به افزایش شانس موفقیت در پرونده کمک می کند، بلکه از بروز اشتباهات رایج و هزینه های اضافی جلوگیری خواهد کرد.

اگر شما نیز با مسائل مربوط به تجویز انتقال منافع سرقفلی یا هرگونه سوال حقوقی دیگری در این زمینه مواجه هستید، می توانید دیدگاه ها یا سوالات خود را با ما در میان بگذارید. برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و راهنمایی در خصوص پرونده خود، از طریق راه های ارتباطی با ما تماس بگیرید.