متن فسخ قرارداد اجاره نامه | دانلود نمونه و نکات حقوقی
متن فسخ قرارداد اجاره نامه
متن فسخ قرارداد اجاره نامه سندی حقوقی و بسیار مهم است که برای پایان دادن به یک رابطه استیجاری، چه با توافق کامل طرفین و چه به صورت یک طرفه بر اساس قانون یا شروط قرارداد، تنظیم می شود. این سند حقوقی برای حفظ و تضمین حقوق موجر و مستأجر و پیشگیری از بروز هرگونه اختلافات و دعاوی حقوقی در آینده ضروری است و ابزاری قانونی برای ثبت رسمی خاتمه قرارداد اجاره محسوب می گردد. بدون مستندسازی صحیح، فسخ قرارداد می تواند عواقب حقوقی ناخواسته ای برای هر دو طرف به دنبال داشته باشد.
نگارش یک متن فسخ قرارداد اجاره نامه جامع و دقیق، فراتر از یک فرمالیته ساده است. این فرآیند، چارچوب قانونی را برای تسویه حساب های مالی، تحویل و تحول ملک و تعیین مسئولیت های آتی طرفین فراهم می آورد. این مقاله راهنمایی جامع و کاربردی را برای نگارش انواع متن فسخ قرارداد اجاره نامه، شامل اجاره نامه های دستی یا رسمی، مسکونی یا تجاری، و با در نظر گرفتن تمامی جنبه های حقوقی و عملی، ارائه می دهد تا موجران و مستأجران بتوانند با آگاهی کامل و بدون دغدغه، این فرآیند را به درستی به سرانجام برسانند.
آشنایی با مفاهیم حقوقی فسخ و اقاله قرارداد اجاره
برای درک صحیح نحوه نگارش متن فسخ قرارداد اجاره نامه، ابتدا باید با مفاهیم بنیادی و تفاوت های کلیدی «فسخ» و «اقاله» در عالم حقوق آشنا شویم. این دو اصطلاح، هرچند هر دو به معنی پایان دادن به یک قرارداد هستند، اما از نظر مبنا و آثار حقوقی تفاوت های مهمی با یکدیگر دارند.
فسخ قرارداد اجاره چیست؟
فسخ، به معنای انحلال یک قرارداد صحیح و لازم (دارای اعتبار) به وسیله اراده یکی از طرفین یا شخص ثالث است، در صورتی که حق فسخ برای او به موجب قانون یا شروط ضمن عقد فراهم شده باشد. در واقع، فسخ یک عمل حقوقی یک طرفه است که به واسطه وجود یک «خیار» (اختیار قانونی فسخ) به وجود می آید. این حق می تواند از همان ابتدا در متن قرارداد پیش بینی شده باشد (مانند خیار شرط) یا قانونگذار آن را به دلیل شرایط خاصی که بعداً به وجود می آید، برای یکی از طرفین قائل شود (مانند خیار عیب یا تخلف از شرط).
نکته مهم این است که فسخ قرارداد، با «بطلان» آن کاملاً متفاوت است. قرارداد باطل، قراردادی است که از ابتدا به دلیل عدم رعایت شرایط اساسی صحت معامله (مانند عدم اهلیت، عدم قصد، نامشروع بودن جهت معامله و غیره) هیچ گونه اعتبار قانونی نداشته و به عبارتی هرگز وجود خارجی پیدا نکرده است. اما قرارداد قابل فسخ، قراردادی است که در ابتدا به صورت صحیح منعقد شده و آثار حقوقی خود را داشته است، ولی به دلیل وجود حق فسخ برای یکی از طرفین، به صورت آینده نگر منحل می شود.
اقاله (تفاسخ) قرارداد اجاره چیست؟
اقاله که در زبان حقوقی به آن «تفاسخ» نیز گفته می شود، عبارت است از برهم زدن یک قرارداد صحیح و لازم، با توافق و تراضی هر دو طرف قرارداد. به عبارت دیگر، وقتی موجر و مستأجر هر دو اراده کنند که قرارداد اجاره ای را که پیشتر منعقد کرده اند، پیش از پایان مدت آن خاتمه دهند، این عمل حقوقی را «اقاله» می نامند. اقاله، خود یک عقد است، چرا که برای تحقق آن، نیازمند توافق و قصد مشترک دو اراده می باشد.
مکانیسم اقاله بر اساس اصل آزادی اراده طرفین در قراردادها استوار است. همانطور که طرفین با توافق یکدیگر قراردادی را منعقد می کنند، با توافق مشترک نیز می توانند آن را برهم زنند. شرایط تحقق اقاله نیز ساده است: وجود قصد و رضایت هر دو طرف برای برهم زدن قرارداد. اقاله می تواند به صورت کتبی یا شفاهی انجام شود، اما برای جلوگیری از هرگونه ابهام و اختلاف در آینده، توصیه اکید بر نگارش یک متن اقاله نامه رسمی است که تمامی جزئیات تسویه حساب و تحویل ملک در آن قید شده باشد.
تفاوت های کلیدی فسخ و اقاله
با توجه به تعاریف ارائه شده، تفاوت های اساسی بین فسخ و اقاله را می توان در جدول زیر خلاصه کرد:
| ویژگی | فسخ | اقاله (تفاسخ) |
|---|---|---|
| مبنای حقوقی | وجود «خیار» (حق فسخ) به موجب قانون یا قرارداد | توافق و تراضی دو طرف قرارداد |
| تعداد اراده | یک طرفه (اراده یکی از طرفین) | دو طرفه (اراده مشترک موجر و مستأجر) |
| شکل حقوقی | یک ایقاع (عمل حقوقی یک طرفه) | یک عقد (توافق دو اراده) |
| منبع ایجاد حق | قانون یا شرط ضمن عقد | رضایت و توافق طرفین |
| آثار حقوقی | قرارداد را از زمان فسخ به بعد منحل می کند | قرارداد را با توافق طرفین منحل می کند |
مبانی قانونی و دلایل موجه برای فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره، عملی حقوقی است که نمی توان آن را بدون دلیل موجه و مبنای قانونی انجام داد. قوانین مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر، چارچوب های مشخصی را برای اعمال حق فسخ تعیین کرده اند. شناخت این مبانی، هم برای موجران و هم برای مستأجران، حیاتی است تا بتوانند در صورت لزوم، حقوق خود را پیگیری کرده یا از دعاوی بی مورد جلوگیری کنند.
خیارات قانونی در فسخ اجاره (مستند به قانون مدنی)
قانون مدنی ایران، اختیاراتی را به طرفین قرارداد اعطا کرده که به آن ها خیار گفته می شود و به واسطه آن ها می توانند قرارداد لازم را فسخ کنند. مهمترین این خیارات در خصوص قرارداد اجاره عبارتند از:
- خیار شرط: این خیار زمانی مطرح می شود که در متن قرارداد اجاره، شرطی مبنی بر حق فسخ برای یکی از طرفین یا هر دو، در مدت زمان مشخص، قید شده باشد. مثلاً ممکن است شرط شود که موجر تا یک ماه حق فسخ قرارداد را دارد.
- خیار تخلف از شرط: اگر یکی از طرفین (موجر یا مستأجر) به یکی از شروط ضمن عقد (شرط فعل، شرط نتیجه یا شرط صفت) که در قرارداد اجاره ذکر شده است، عمل نکند، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. به عنوان مثال، اگر مستأجر شرط کند که ملک را برای کاربری مشخصی (مثلاً مسکونی) اجاره می کند، اما موجر ملک را با کاربری تجاری تحویل دهد.
- خیار عیب: در صورتی که در ملک مورد اجاره (عین مستأجره) عیبی وجود داشته باشد که در زمان عقد اجاره پنهان بوده و پس از تحویل مشخص شود، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ کند. البته این عیب باید به گونه ای باشد که انتفاع از ملک را به طور کلی یا جزئی مختل سازد و مستأجر در زمان عقد از آن مطلع نباشد.
- خیار غبن: اگر یکی از طرفین (موجر یا مستأجر) در اثر قرارداد اجاره، متضرر شود و این ضرر فاحش و خارج از عرف باشد، و در زمان عقد نیز از آن آگاه نبوده، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. میزان غبن باید به حدی باشد که عرفاً قابل مسامحه نباشد.
- خیار تدلیس: هرگاه یکی از طرفین با فریب یا مخفی کردن حقیقت، طرف دیگر را به انعقاد قرارداد اجاره ترغیب کند، طرف فریب خورده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. مثلاً موجر با رنگ آمیزی ظاهری، عیب بزرگی در ملک را پنهان کند.
نکته مهم: در بسیاری از قراردادهای اجاره، عبارتی تحت عنوان اسقاط کافه خیارات درج می شود که به معنای سلب تمامی حقوق فسخ ناشی از خیارات قانونی از طرفین است. با این حال، برخی از خیارات مانند خیار تدلیس یا خیار تخلف از شرط (در صورت عدم امکان اجبار به انجام شرط)، حتی با وجود این عبارت نیز ممکن است قابل اعمال باشند. تفسیر دقیق این مسئله به مفاد قرارداد و شرایط خاص پرونده بستگی دارد.
دلایل فسخ بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1376 و سایر قوانین مرتبط)
علاوه بر خیارات قانونی، قوانین خاص مربوط به روابط موجر و مستأجر نیز دلایلی را برای فسخ قرارداد پیش بینی کرده اند که برخی از مهمترین آن ها عبارتند از:
- عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر: یکی از شایع ترین دلایل فسخ. اگر مستأجر اجاره بها را در مواعد مقرر پرداخت نکند، موجر می تواند با رعایت شرایط قانونی (ارسال اخطاریه و گذشت مهلت)، اقدام به فسخ و تقاضای تخلیه ملک نماید.
- تغییر کاربری ملک توسط مستأجر: در صورتی که مستأجر بدون اجازه موجر و برخلاف آنچه در قرارداد مشخص شده، کاربری ملک را تغییر دهد (مثلاً از ملک مسکونی استفاده تجاری کند)، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
- تعدی و تفریط: به معنای آسیب رساندن مستأجر به ملک مورد اجاره یا نگهداری نامناسب از آن است که منجر به ضرر به موجر شود. در این صورت نیز موجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
- انتقال ملک به غیر بدون اجازه موجر: در برخی موارد، اگر مستأجر ملک مورد اجاره را بدون کسب اجازه کتبی از موجر به شخص دیگری اجاره دهد یا منتقل کند، موجر حق فسخ خواهد داشت.
- نیاز شخصی موجر: این مورد در قوانین گذشته (مثلاً قانون سال 1356) با شرایط خاصی برای تخلیه ملک مسکونی پیش بینی شده بود، اما در قانون سال 1376، با انعقاد قراردادهای رسمی، در طول مدت اجاره امکان تخلیه به دلیل نیاز شخصی به راحتی میسر نیست و نیاز به شروط خاص در قرارداد دارد.
- عدم انجام تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر موجر از انجام تعمیرات اساسی و ضروری ملک که به عهده اوست (و انتفاع مستأجر را مختل کرده) خودداری کند، مستأجر می تواند پس از اخطار و مهلت لازم، قرارداد را فسخ نماید.
شروط ضمن عقد:
شروط ضمن عقد، ابزاری قدرتمند برای طرفین قرارداد هستند تا شرایط اختصاصی خود را در قرارداد درج کنند و در صورت عدم رعایت آن شرایط، حق فسخ برای خود ایجاد کنند. اهمیت درج شروط فسخ در متن قرارداد اجاره و نحوه نگارش دقیق آن ها بسیار بالاست. هر چه این شروط واضح تر و صریح تر باشند، احتمال بروز اختلاف کمتر و اعمال حق فسخ آسان تر خواهد بود.
ساختار کلی و اجزای ضروری متن فسخ قرارداد اجاره نامه
نگارش یک متن فسخ قرارداد اجاره نامه که از نظر حقوقی معتبر و قابل استناد باشد، مستلزم رعایت ساختاری مشخص و درج تمامی اجزای ضروری است. این اجزا به حفظ حقوق طرفین کمک کرده و از ابهامات و دعاوی احتمالی در آینده جلوگیری می کنند. در ادامه، اجزای مشترک و سپس ساختار اختصاصی برای اقاله و فسخ یک طرفه را شرح می دهیم.
اجزای مشترک در تمامی متن های فسخ
صرف نظر از اینکه فسخ به صورت توافقی (اقاله) یا یک طرفه انجام می شود، موارد زیر باید به صورت دقیق و کامل در متن ذکر شوند:
- سربرگ: شامل «بسمه تعالی»، تاریخ نگارش سند (روز، ماه، سال) و محل تنظیم (شهر).
- عنوان: عنوانی واضح و گویا مانند «متن فسخ قرارداد اجاره نامه» یا «اقاله نامه قرارداد اجاره».
- مشخصات کامل طرفین (موجر و مستأجر):
- نام و نام خانوادگی
- کد ملی
- نام پدر
- شماره شناسنامه
- آدرس دقیق محل اقامت
- شماره تلفن تماس
- مشخصات کامل قرارداد اجاره مبنای فسخ:
- شماره قرارداد اجاره (در صورت وجود، به خصوص برای اجاره نامه های رسمی یا بنگاهی)
- تاریخ دقیق تنظیم قرارداد اجاره
- محل تنظیم قرارداد اجاره (دفتر املاک به همراه نام مشاور املاک، یا دستی)
- مدت اجاره (تاریخ شروع و پایان قرارداد)
- مشخصات کامل ملک مورد اجاره:
- آدرس دقیق و کامل ملک
- پلاک ثبتی اصلی و فرعی (در صورت امکان و دسترسی به اطلاعات سند)
- نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و غیره)
- ذکر تاریخ دقیق فسخ: تاریخی که طرفین بر فسخ توافق کرده اند یا فسخ از آن تاریخ اعمال می شود.
- امضا و اثر انگشت طرفین: موجر و مستأجر باید در پایان متن، آن را امضا کرده و اثر انگشت بزنند.
- امضا و مشخصات شهود: حضور و امضای حداقل دو شاهد (ترجیحاً مرد و عاقل و بالغ) در پای سند، اعتبار آن را به شدت افزایش می دهد و در صورت بروز اختلاف، به عنوان دلیل اثباتی قوی عمل خواهد کرد. مشخصات کامل شهود (نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و شماره تماس) باید قید شود.
ساختار متن اقاله (فسخ با رضایت طرفین)
در شرایطی که موجر و مستأجر به صورت توافقی تصمیم به برهم زدن قرارداد اجاره می گیرند، متن «اقاله نامه» تنظیم می شود. این سند حقوقی بر مبنای رضایت و تراضی دو طرف استوار است و هدف آن پایان دادن مسالمت آمیز به رابطه استیجاری و تسویه حساب کامل است.
اجزای اختصاصی متن اقاله:
- بیان صریح رضایت طرفین به اقاله: با جملاتی نظیر موجر و مستأجر محترم با توافق و تراضی کامل، قرارداد اجاره نامه شماره […] مورخ […] را اقاله (تفاسخ) نمودند و به آن خاتمه دادند.
- نحوه و زمان بازگرداندن ودیعه (رهن): باید به طور دقیق مشخص شود که مبلغ ودیعه (قرض الحسنه رهن) در چه تاریخ و به چه صورتی (نقدی، انتقال به حساب بانکی) از طرف موجر به مستأجر عودت داده می شود.
- نحوه تسویه اجاره بها، قبوض و سایر هزینه ها: تاریخ دقیق تسویه حساب اجاره بها تا روز تخلیه، قبوض آب، برق، گاز، تلفن، اینترنت، شارژ ساختمان و هرگونه هزینه مرتبط دیگر که مستأجر موظف به پرداخت آن ها بوده، باید به وضوح قید شود.
- تأیید تحویل و تحول ملک به صورت سالم: مستأجر تأیید می کند که ملک را به صورت سالم و بدون هیچ گونه خسارت (مگر موارد مستثنی شده) تحویل موجر داده و موجر نیز تحویل سالم را تأیید می کند.
- تأیید عدم وجود هرگونه ادعا: جمله ای مبنی بر اینکه پس از انجام تعهدات و تسویه حساب کامل، هیچ یک از طرفین هیچ گونه حق و حقوق مالی یا حقوقی دیگری نسبت به یکدیگر در خصوص این قرارداد اجاره ندارند، ضروری است.
تهیه و تنظیم یک اقاله نامه دقیق و با جزئیات کامل، نقش بسزایی در جلوگیری از هرگونه اختلاف و دعوای آتی میان موجر و مستأجر خواهد داشت و تضمین کننده پایان یک رابطه استیجاری دوستانه و بدون حاشیه است.
نمونه متن اقاله قرارداد اجاره نامه (برای اجاره نامه های بنگاهی و دستی):
بسمه تعالی
اقاله نامه قرارداد اجاره
تاریخ: ……………….
محل تنظیم: ……………….
مشخصات موجر:
نام و نام خانوادگی: ……………….
کد ملی: ……………….
آدرس: ……………….
تلفن: ……………….
مشخصات مستأجر:
نام و نام خانوادگی: ……………….
کد ملی: ……………….
آدرس: ……………….
تلفن: ……………….
مشخصات قرارداد اجاره:
شماره قرارداد: ………………. (در صورت اجاره نامه دستی: مربوط به ملک به آدرس ………………. با پلاک ثبتی ……………….)
تاریخ تنظیم قرارداد: ……………….
محل تنظیم قرارداد: ……………….
مدت اجاره: از تاریخ ………………. لغایت ……………….
موضوع اقاله:
پیرو قرارداد اجاره نامه فوق الذکر، اینجانبان موجر و مستأجر با توافق و تراضی کامل، قرارداد اجاره منعقد شده را از تاریخ ………………. اقاله (تفاسخ) نموده و به آن خاتمه می دهیم. شرایط اقاله و تسویه حساب به شرح ذیل مورد توافق طرفین قرار گرفت:
- مستأجر متعهد می گردد ملک مورد اجاره را حداکثر تا تاریخ ………………. به صورت کامل تخلیه و کلید را تحویل موجر دهد.
- موجر متعهد می گردد مبلغ ودیعه (رهن) به میزان ………………. ریال را همزمان با تحویل کلید و تخلیه کامل ملک در تاریخ مذکور، به صورت نقدی / از طریق کارت به کارت به شماره حساب ………………. به مستأجر عودت دهد.
- تسویه حساب اجاره بهای مربوط به مدت سکونت مستأجر تا تاریخ ……………….، همچنین قبوض آب، برق، گاز، تلفن، اینترنت و شارژ ساختمان تا تاریخ تخلیه، به عهده مستأجر بوده و پس از تسویه کامل و ارائه مفاصا حساب (در صورت لزوم)، موجر موظف به بازگرداندن ودیعه می باشد.
- طرفین تأیید می نمایند که ملک مورد اجاره در تاریخ تخلیه، به صورت سالم و بدون هیچ گونه خسارت (به جز استهلاک متعارف) تحویل موجر گردیده است.
- موجر و مستأجر پس از انجام تمامی تعهدات فوق و تسویه حساب کامل، هیچ گونه ادعا و حق و حقوق مالی و حقوقی دیگری نسبت به یکدیگر در خصوص این قرارداد اجاره نخواهند داشت.
امضا موجر: ………………. اثر انگشت: ……………….
امضا مستأجر: ………………. اثر انگشت: ……………….
مشخصات و امضای شهود:
شاهد ۱: نام و نام خانوادگی: ………………. کد ملی: ………………. امضا و اثر انگشت:
شاهد ۲: نام و نام خانوادگی: ………………. کد ملی: ………………. امضا و اثر انگشت:
مهر و امضای مشاور املاک (در صورت تنظیم در بنگاه): ……………….
ساختار متن فسخ یکطرفه (بر اساس خیار یا نقض قرارداد)
گاهی اوقات، فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم تمایل یا عدم همکاری یکی از طرفین، به صورت یک طرفه انجام می شود. در این حالت، طرف فسخ کننده باید بر اساس یک حق قانونی یا شرطی که در قرارداد قید شده است، اقدام به فسخ نماید. این نوع فسخ نیازمند مستندسازی دقیق تر و ابلاغ رسمی است تا از نظر حقوقی معتبر باشد.
اجزای اختصاصی متن فسخ یکطرفه:
- استناد صریح به دلیل فسخ: باید به وضوح مشخص شود که فسخ به چه دلیلی انجام می شود. این دلیل می تواند وقوع یک خیار قانونی (مانند خیار تخلف از شرط، خیار عیب، خیار غبن و غیره) یا نقض یکی از بندهای صریح قرارداد توسط طرف مقابل باشد (مانند عدم پرداخت اجاره بها، تغییر کاربری ملک، تعدی و تفریط).
- ذکر بند یا ماده قانونی/قراردادی: لازم است به بند یا ماده مشخصی از قرارداد اجاره یا قانون مدنی/قانون روابط موجر و مستأجر که حق فسخ را ایجاد کرده است، استناد شود.
- اعلام مهلت مشخص برای تخلیه و تحویل ملک: باید مهلت منطقی و مشخصی (مثلاً ۷ یا ۱۰ روز) به طرف مقابل برای تخلیه و تحویل ملک داده شود. این مهلت باید با توجه به شرایط عرفی و قانونی تعیین گردد.
- تأکید بر عدم حق اعتراض برای طرف مقابل: در صورتی که دلیل فسخ کاملاً موجه و مستند باشد، می توان در متن اشاره کرد که طرف مقابل حق اعتراض به این فسخ را ندارد (هرچند ممکن است او در عمل اعتراض کند و موضوع به مراجع قضایی کشیده شود).
نمونه متن فسخ یکطرفه قرارداد اجاره (برای اجاره نامه بنگاهی):
بسمه تعالی
متن فسخ قرارداد اجاره نامه
تاریخ: ……………….
محل تنظیم: ……………….
مشخصات موجر:
نام و نام خانوادگی: ……………….
کد ملی: ……………….
آدرس: ……………….
تلفن: ……………….
مشخصات مستأجر:
نام و نام خانوادگی: ……………….
کد ملی: ……………….
آدرس: ……………….
تلفن: ……………….
مشخصات قرارداد اجاره:
شماره قرارداد: ……………….
تاریخ تنظیم قرارداد: ……………….
محل تنظیم قرارداد: ……………….
مدت اجاره: از تاریخ ………………. لغایت ……………….
موضوع فسخ:
پیرو قرارداد اجاره نامه فوق الذکر، اینجانب [نام موجر/مستأجر] به استناد [ذکر دقیق دلیل فسخ، مثلاً: عدم پرداخت اجاره بها به مدت دو ماه متوالی توسط مستأجر، یا: تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری بدون اذن موجر] و بر اساس بند [شماره بند مرتبط از قرارداد] یا خیار [نوع خیار قانونی مانند تخلف از شرط]، حق فسخ یک طرفه قرارداد اجاره فوق را برای خود محفوظ داشته و از تاریخ ……………….، قرارداد مذکور را فسخ شده اعلام می نمایم.
مستأجر محترم / موجر محترم [متناسب با طرف فسخ کننده] موظف است ملک مورد اجاره را حداکثر ظرف مدت ………………. روز از تاریخ ابلاغ این فسخ نامه، تخلیه کامل و تحویل نماید.
طرف مقابل، با توجه به نقض تعهدات قراردادی/وقوع خیار مذکور، حق هیچ گونه اعتراض نسبت به این فسخ را نخواهد داشت و در صورت عدم تمکین، اقدامات قانونی بعدی جهت تخلیه و مطالبه خسارات به عمل خواهد آمد.
امضا موجر: ………………. اثر انگشت: ……………….
امضا مستأجر: ………………. اثر انگشت: ……………….
مشخصات و امضای شهود:
شاهد ۱: نام و نام خانوادگی: ………………. کد ملی: ………………. امضا و اثر انگشت:
شاهد ۲: نام و نام خانوادگی: ………………. کد ملی: ………………. امضا و اثر انگشت:
مهر و امضای مشاور املاک (در صورت تنظیم در بنگاه): ……………….
نمونه متن فسخ یکطرفه قرارداد اجاره (برای اجاره نامه دستی):
(در این حالت، به جای شماره قرارداد، باید مشخصات دقیق و ثبتی ملک (آدرس، پلاک ثبتی) به وضوح ذکر شود.)
بسمه تعالی
متن فسخ قرارداد اجاره نامه دستی
تاریخ: ……………….
محل تنظیم: ……………….
مشخصات موجر:
نام و نام خانوادگی: ……………….
کد ملی: ……………….
آدرس: ……………….
تلفن: ……………….
مشخصات مستأجر:
نام و نام خانوادگی: ……………….
کد ملی: ……………….
آدرس: ……………….
تلفن: ……………….
مشخصات قرارداد اجاره:
قرارداد اجاره دستی مربوط به ملک به آدرس دقیق: ………………. با پلاک ثبتی: ………………. (اصلی و فرعی)، تنظیم شده در تاریخ: ………………. با مدت اجاره: از تاریخ ………………. لغایت ……………….
موضوع فسخ:
پیرو قرارداد اجاره دستی فوق الذکر، اینجانب [نام موجر/مستأجر] به استناد [ذکر دقیق دلیل فسخ، مثلاً: عدم پرداخت اجاره بها به مدت دو ماه متوالی توسط مستأجر، یا: تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری بدون اذن موجر] و بر اساس بند [شماره بند مرتبط از قرارداد دستی در صورت وجود] یا خیار [نوع خیار قانونی مانند تخلف از شرط]، حق فسخ یک طرفه قرارداد اجاره فوق را برای خود محفوظ داشته و از تاریخ ……………….، قرارداد مذکور را فسخ شده اعلام می نمایم.
مستأجر محترم / موجر محترم [متناسب با طرف فسخ کننده] موظف است ملک مورد اجاره را حداکثر ظرف مدت ………………. روز از تاریخ ابلاغ این فسخ نامه، تخلیه کامل و تحویل نماید.
طرف مقابل، با توجه به نقض تعهدات قراردادی/وقوع خیار مذکور، حق هیچ گونه اعتراض نسبت به این فسخ را نخواهد داشت و در صورت عدم تمکین، اقدامات قانونی بعدی جهت تخلیه و مطالبه خسارات به عمل خواهد آمد.
امضا موجر: ………………. اثر انگشت: ……………….
امضا مستأجر: ………………. اثر انگشت: ……………….
مشخصات و امضای شهود:
شاهد ۱: نام و نام خانوادگی: ………………. کد ملی: ………………. امضا و اثر انگشت:
شاهد ۲: نام و نام خانوادگی: ………………. کد ملی: ………………. امضا و اثر انگشت:
نمونه های کاربردی متن فسخ قرارداد اجاره بر اساس سناریوهای رایج
در این بخش، به بررسی و ارائه نمونه های عملی از متن فسخ قرارداد اجاره نامه در برخی از رایج ترین سناریوهایی می پردازیم که ممکن است موجران یا مستأجران با آن ها مواجه شوند. این نمونه ها به شما کمک می کنند تا با ساختار و محتوای یک فسخ نامه معتبر در شرایط مختلف آشنا شوید.
نمونه متن فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر
یکی از متداول ترین دلایل فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر در موعد مقرر است. برای اعمال این حق فسخ، معمولاً لازم است در متن قرارداد اجاره، شرطی مبنی بر اینکه در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین (مثلاً دو ماه متوالی)، موجر حق فسخ یک طرفه قرارداد را دارد، قید شده باشد.
متن نمونه:
بسمه تعالی
اعلام فسخ قرارداد اجاره نامه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
تاریخ: [تاریخ نگارش فسخ نامه]
مخاطب (مستأجر): [نام و نام خانوادگی کامل مستأجر]، کد ملی: [کد ملی مستأجر]، آدرس: [آدرس ملک مورد اجاره]
اعلام کننده (موجر): [نام و نام خانوادگی کامل موجر]، کد ملی: [کد ملی موجر]، آدرس: [آدرس موجر]
موضوع: اعلام فسخ یک طرفه قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ قرارداد] مربوط به ملک به آدرس [آدرس دقیق ملک مورد اجاره]، به دلیل عدم پرداخت اجاره بها.
شرح:
پیرو قرارداد اجاره نامه شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ قرارداد] منعقده فیمابین اینجانب [نام موجر] به عنوان موجر و جنابعالی [نام مستأجر] به عنوان مستأجر، که در بنگاه املاک [نام بنگاه] / به صورت دستی تنظیم گردیده است، و به موجب آن، ملک واقع در [آدرس دقیق ملک] به شما اجاره داده شد.
بر اساس بند [شماره بند مربوطه] از قرارداد اجاره نامه مذکور، مقرر گردیده بود که اجاره بها به مبلغ [مبلغ اجاره بها] ریال به صورت ماهانه در [زمان مشخص پرداخت، مثلاً ابتدای هر ماه] پرداخت گردد. همچنین در بند [شماره بند مربوط به حق فسخ] قرارداد صراحتاً قید شده است که در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر برای مدت [مدت مشخص، مثلاً دو ماه متوالی]، موجر حق فسخ یک طرفه قرارداد را خواهد داشت.
متأسفانه، جنابعالی از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] لغایت [تاریخ پایان عدم پرداخت]، اقدام به پرداخت اجاره بهای مربوط به [تعداد ماه] ماه متوالی ننموده اید، که این امر نقض صریح شروط قراردادی و موجب تضییع حقوق اینجانب گردیده است.
لذا، با استناد به حق فسخ پیش بینی شده در بند [شماره بند مربوطه] قرارداد اجاره نامه فوق الذکر، اینجانب بدینوسیله قرارداد اجاره مذکور را از تاریخ [تاریخ امروز یا تاریخ مشخصی در آینده نزدیک] فسخ شده اعلام می نمایم.
مستأجر محترم موظف است حداکثر ظرف مدت [تعداد روز، مثلاً ۱۰ روز] از تاریخ ابلاغ این فسخ نامه، ملک مورد اجاره را به طور کامل تخلیه و تحویل اینجانب (موجر) نماید و نسبت به تسویه حساب کامل اجاره بهای معوقه، قبوض و خسارات احتمالی وارده به ملک اقدام فرماید. بدیهی است در صورت عدم تمکین، اینجانب از طریق مراجع قضایی اقدام به اخذ حکم تخلیه و مطالبه کلیه مطالبات و خسارات خواهم نمود.
امضا و اثر انگشت موجر: ……………….
مشخصات و امضای شهود:
شاهد ۱: نام و نام خانوادگی: ………………. کد ملی: ………………. امضا و اثر انگشت:
شاهد ۲: نام و نام خانوادگی: ………………. کد ملی: ………………. امضا و اثر انگشت:
نمونه متن فسخ به دلیل استفاده از عین مستأجره به غیر از مورد توافق (تغییر کاربری)
زمانی که مستأجر، ملکی را برای کاربری خاصی اجاره می کند (مثلاً مسکونی) ولی بدون اذن موجر و برخلاف توافق، از آن برای کاربری دیگری (مثلاً تجاری یا اداری) استفاده کند، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. این اقدام مستأجر، مصداق بارز تخلف از شرط ضمن عقد و تعدی به حقوق موجر است.
متن نمونه:
بسمه تعالی
اعلام فسخ قرارداد اجاره نامه به دلیل تغییر کاربری غیرمجاز
تاریخ: [تاریخ نگارش فسخ نامه]
مخاطب (مستأجر): [نام و نام خانوادگی کامل مستأجر]، کد ملی: [کد ملی مستأجر]، آدرس: [آدرس ملک مورد اجاره]
اعلام کننده (موجر): [نام و نام خانوادگی کامل موجر]، کد ملی: [کد ملی موجر]، آدرس: [آدرس موجر]
موضوع: اعلام فسخ یک طرفه قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ قرارداد] مربوط به ملک به آدرس [آدرس دقیق ملک مورد اجاره]، به دلیل استفاده غیرمجاز و تغییر کاربری.
شرح:
پیرو قرارداد اجاره نامه شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ قرارداد] منعقده فیمابین اینجانب [نام موجر] به عنوان موجر و جنابعالی [نام مستأجر] به عنوان مستأجر، که در آن صراحتاً قید گردیده است که ملک واقع در [آدرس دقیق ملک] با کاربری مسکونی / اداری جهت استفاده [نوع استفاده مورد توافق، مثلاً سکونت شخصی / دفتر کار] به شما اجاره داده شده است.
متأسفانه، برخلاف شروط صریح قرارداد و بدون کسب اجازه کتبی از اینجانب، جنابعالی اقدام به استفاده از ملک مورد اجاره برای کاربری [نوع کاربری غیرمجاز، مثلاً کارگاه تولیدی / مغازه / انبار] نموده و موجب تغییر کاربری غیرمجاز عین مستأجره گردیده اید. این اقدام، نقض آشکار بند [شماره بند مربوطه در قرارداد اجاره] بوده و حق فسخ را برای اینجانب ایجاد می نماید.
لذا، با استناد به حق فسخ قانونی و قراردادی ناشی از تخلف جنابعالی از شروط اصلی قرارداد اجاره، اینجانب بدینوسیله قرارداد اجاره مذکور را از تاریخ [تاریخ امروز یا تاریخ مشخصی در آینده نزدیک] فسخ شده اعلام می نمایم.
مستأجر محترم موظف است حداکثر ظرف مدت [تعداد روز، مثلاً ۷ روز] از تاریخ ابلاغ این فسخ نامه، ملک مورد اجاره را به طور کامل تخلیه و کلید آن را تحویل اینجانب (موجر) نماید. بدیهی است در صورت عدم تمکین، اینجانب از طریق مراجع قضایی اقدام به اخذ حکم تخلیه و مطالبه کلیه مطالبات و خسارات ناشی از این تخلف خواهم نمود.
امضا و اثر انگشت موجر: ……………….
مشخصات و امضای شهود:
شاهد ۱: نام و نام خانوادگی: ………………. کد ملی: ………………. امضا و اثر انگشت:
شاهد ۲: نام و نام خانوادگی: ………………. کد ملی: ………………. امضا و اثر انگشت:
نمونه متن دادخواست فسخ قرارداد اجاره مغازه (با رویکرد قضایی)
در اجاره نامه های تجاری (مغازه)، به خصوص اگر مشمول قوانین خاص مانند قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ یا ماده واحده ۱۳۶۲ باشند و حق سرقفلی وجود داشته باشد، فسخ قرارداد پیچیده تر بوده و اغلب نیازمند دخالت و حکم قضایی است. در مواردی که توافق برای فسخ حاصل نشود یا مستأجر/موجر از تخلیه/تحویل ملک خودداری کند، طرف متضرر باید اقدام به تنظیم دادخواست فسخ و تخلیه از طریق مراجع قضایی نماید.
ساختار دادخواست فسخ قرارداد اجاره مغازه:
دادخواست ها فرمت مشخصی دارند که باید دقیقاً رعایت شود. اجزای اصلی یک دادخواست فسخ قرارداد اجاره مغازه عبارتند از:
- عنوان دادگاه محترم: مثلاً ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان] یا ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان].
- خواهان: مشخصات کامل موجر (در صورت فسخ توسط موجر) یا مستأجر (در صورت فسخ توسط مستأجر) شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و شماره تماس.
- خوانده: مشخصات کامل طرف مقابل شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و شماره تماس.
- خواسته: به طور صریح و دقیق باید خواسته را بیان کرد؛ مثلاً صدور حکم فسخ قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] و متعاقباً صدور حکم تخلیه عین مستأجره و مطالبه کلیه خسارات دادرسی و تأخیر تأدیه اجاره بها.
- دلایل و مستندات: در این بخش باید به تمامی ادله و مدارک مستند برای اثبات حق فسخ اشاره شود؛ شامل:
- نسخه اصلی یا کپی مصدق قرارداد اجاره
- اظهارنامه های ابلاغ شده به طرف مقابل (در صورت وجود)
- شهادت شهود
- گواهی های عدم پرداخت اجاره بها از بانک یا دفترخانه
- کارشناسی برای ارزیابی خسارات وارده
- ماده یا بند قانونی/قراردادی که حق فسخ را ایجاد کرده است (مثلاً ماده ۴۹۰ قانون مدنی یا بند خاصی از اجاره نامه).
- شرح خواسته (متن دادخواست): در این قسمت، با احترام، شرح واقعه و دلایل قانونی و قراردادی که منجر به درخواست فسخ شده، به تفصیل بیان می شود. این بخش باید شامل تاریخ انعقاد قرارداد، مشخصات ملک، تاریخ شروع و پایان اجاره، میزان اجاره بها، دلیل فسخ (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها، تغییر شغل بدون اذن، نیاز به تخریب و نوسازی و غیره) و درخواست های قانونی باشد.
- امضا و تاریخ: دادخواست باید در پایان توسط خواهان امضا شده و تاریخ تنظیم قید گردد.
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم دادخواست فسخ قرارداد اجاره مغازه:
- اصل و کپی مصدق (تطبیق داده شده با اصل در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی) قرارداد اجاره
- کپی مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان و خوانده
- مدارک دال بر نقض شرایط قرارداد (مثلاً رسیدهای عدم پرداخت اجاره، گواهی از اتحادیه برای تغییر شغل، عکس و فیلم از تغییر کاربری)
- اظهارنامه های ابلاغ شده (در صورت ارسال)
- وکالت نامه وکیل (در صورت داشتن وکیل)
- فیش واریزی هزینه های دادرسی
هزینه های احتمالی:
- هزینه دادرسی: شامل هزینه های قانونی ثبت دادخواست که بر اساس ارزش خواسته (مثلاً میزان اجاره بهای معوقه یا خسارت مطالبه شده) تعیین می شود.
- حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از خدمات وکیل.
- هزینه های کارشناسی: در صورت نیاز به ارزیابی خسارت یا موارد فنی توسط کارشناس رسمی دادگستری.
- هزینه های ابلاغ: برای ابلاغ اوراق قضایی به طرف مقابل.
نمونه متن دادخواست فسخ قرارداد اجاره مغازه:
بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان]
خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل موجر/مستأجر]
نام پدر: [نام پدر]
کد ملی: [کد ملی]
آدرس: [آدرس دقیق]
شماره تماس: [شماره تماس]
خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل مستأجر/موجر]
نام پدر: [نام پدر]
کد ملی: [کد ملی]
آدرس: [آدرس دقیق]
شماره تماس: [شماره تماس]
وکیل خواهان: (در صورت وجود) [نام و نام خانوادگی وکیل]، آدرس: [آدرس دفتر وکیل]
خواسته:
۱. صدور حکم فسخ قرارداد اجاره نامه مغازه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]
۲. صدور حکم تخلیه عین مستأجره (مغازه) واقع در [آدرس کامل مغازه] با پلاک ثبتی [پلاک ثبتی]
۳. مطالبه کلیه اجاره بهای معوقه و خسارات وارده به ملک تا زمان تخلیه کامل
۴. مطالبه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل
دلایل و مستندات:
۱. نسخه مصدق قرارداد اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]
۲. کپی مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان
۳. [ذکر اظهارنامه شماره … مورخ … (در صورت ارسال)]
۴. [ذکر گواهی عدم پرداخت اجاره بها از بانک/دفترخانه (در صورت عدم پرداخت اجاره بها)]
۵. [سایر مدارک مانند عکس، فیلم، شهادت شهود، گزارش کارشناسی و غیره]
شرح دادخواست:
با احترام، به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان] به موجب قرارداد اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، یک باب مغازه به آدرس [آدرس کامل مغازه] را به خوانده محترم [نام خوانده] به اجاره داده ام. مدت اجاره از تاریخ [تاریخ شروع] لغایت [تاریخ پایان] و اجاره بها ماهانه به مبلغ [مبلغ اجاره بها] ریال تعیین گردیده است.
(اینجا دلیل فسخ را به تفصیل شرح دهید، مثلاً:)
متأسفانه، خوانده محترم از تاریخ [تاریخ شروع تخلف] به بعد، از پرداخت اجاره بهای ماهانه خودداری نموده و تا کنون مبلغ [مبلغ کل اجاره بهای معوقه] ریال اجاره بهای معوقه بر عهده ایشان می باشد. با وجود تذکرات مکرر شفاهی و [در صورت وجود: ارسال اظهارنامه شماره … مورخ …]، خوانده از ایفای تعهدات مالی خود امتناع ورزیده است.
بر اساس بند [شماره بند مربوطه] از قرارداد اجاره و همچنین ماده [ماده قانونی مرتبط، مثلاً ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶] و ماده ۴۹۰ قانون مدنی، عدم پرداخت اجاره بها به مدت [مدت زمان تخلف]، حق فسخ قرارداد را برای اینجانب (موجر) ایجاد می نماید.
(اگر دلیل تغییر کاربری است:)
ملک فوق الذکر با کاربری [کاربری توافق شده، مثلاً فروشگاه پوشاک] به اجاره داده شده بود، اما خوانده محترم برخلاف مفاد بند [شماره بند مربوطه] قرارداد و بدون اذن اینجانب، اقدام به تغییر کاربری مغازه به [کاربری غیرمجاز، مثلاً رستوران یا کارگاه تولیدی] نموده است که این امر علاوه بر نقض صریح قرارداد، موجب بروز [شرح خسارات یا مشکلات، مثلاً مزاحمت برای همسایگان، افزایش مصرف انرژی و غیره] گردیده است. لذا اینجانب به استناد تخلف خوانده از شروط ضمن عقد، حق فسخ قرارداد را دارم.
(پایان شرح دلایل)
لذا با عنایت به مراتب فوق و مستندات ابرازی، از محضر محترم دادگاه استدعای رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته فوق را دارم.
تاریخ: [تاریخ تکمیل دادخواست]
امضاء خواهان / وکیل خواهان: ……………….
مراحل عملی و نکات حقوقی پس از نگارش متن فسخ
نگارش متن فسخ قرارداد اجاره نامه تنها گام اول است. برای اینکه این سند از نظر حقوقی کاملاً معتبر باشد و بتواند به هدف خود یعنی پایان دادن به رابطه استیجاری دست یابد، نیاز به طی مراحل عملی و رعایت نکات حقوقی مهمی پس از نگارش آن است. غفلت از این نکات می تواند منجر به بروز اختلافات جدی و طولانی مدت شود.
تأیید و امضای متن فسخ
پس از نگارش کامل متن فسخ، امضای صحیح آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است:
- امضای موجر و مستأجر: هر دو طرف (موجر و مستأجر) باید متن فسخ را مطالعه کرده و در صورت توافق، با آگاهی کامل آن را امضا کرده و اثر انگشت بزنند. این امضاها نشان دهنده رضایت و پذیرش مفاد سند است.
- امضای شهود: تأکید بر حضور و امضای حداقل دو شاهد عاقل و بالغ (و ترجیحاً مرد) در پای متن فسخ، بسیار ضروری است. شهود، در صورت بروز اختلاف در آینده، می توانند بر صحت و اعتبار امضاها و توافقات صورت گرفته گواهی دهند و بار اثباتی را در دادگاه به میزان قابل توجهی کاهش دهند. مشخصات کامل شهود نیز باید در کنار امضای آن ها درج شود.
- امضای مشاور املاک: در صورتی که قرارداد اولیه در بنگاه املاک تنظیم شده و فسخ نیز در حضور مشاور املاک انجام می شود، امضا و مهر مشاور املاک نیز ضروری است. این کار به ثبت رسمی فسخ در سامانه املاک و مستغلات کمک می کند.
روش های ابلاغ متن فسخ
برای اینکه فسخ از نظر حقوقی آثار خود را داشته باشد، باید به طرف مقابل ابلاغ شود. روش های ابلاغ بسته به شرایط متفاوت است:
- ابلاغ توافقی (در صورت همکاری): بهترین و ساده ترین روش، ابلاغ توافقی است. در این حالت، متن فسخ در چند نسخه (یک نسخه برای موجر، یک نسخه برای مستأجر، یک نسخه برای بنگاه املاک) تنظیم شده و همگی امضا می شوند. همچنین می توان متن فسخ را در پشت برگه های اصلی قرارداد اجاره (نسخه موجر، مستأجر و بنگاه) ثبت و امضا کرد. این روش، عدم اختلاف و همکاری طرفین را نشان می دهد.
- ابلاغ رسمی (در صورت عدم توافق یا همکاری): اگر طرف مقابل از همکاری برای امضای متن فسخ خودداری کند یا حاضر به پذیرش فسخ نباشد، لازم است فسخ از طریق اظهارنامه قانونی ابلاغ شود. اظهارنامه، سندی رسمی است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می شود و نشان دهنده اطلاع قانونی طرف مقابل از اراده فسخ است. این اظهارنامه به عنوان مدرک اثباتی قوی در مراجع قضایی قابل استناد خواهد بود.
نقش بنگاه املاک و ابطال کد رهگیری
در صورتی که قرارداد اجاره از طریق بنگاه املاک و با دریافت کد رهگیری تنظیم شده باشد، پس از فسخ، لازم است مجدداً به همان بنگاه مراجعه شود. مشاور املاک موظف است فسخ قرارداد را در سامانه املاک و مستغلات ثبت کرده و کد رهگیری مربوط به آن را ابطال کند. ابطال کد رهگیری، از نظر سیستمی و مالیاتی، پایان یافتن قرارداد را تأیید کرده و از بروز مشکلات بعدی جلوگیری می کند.
مراجعه به مراجع قضایی در صورت عدم تمکین
اگر با وجود نگارش متن فسخ و ابلاغ آن (به خصوص از طریق اظهارنامه)، طرف مقابل از تمکین به فسخ (مثلاً تخلیه ملک توسط مستأجر یا بازگرداندن ودیعه توسط موجر) خودداری کند، چاره ای جز مراجعه به مراجع قضایی نیست:
- شورای حل اختلاف: برای دعاوی مالی مربوط به اجاره تا سقف معین (معمولاً تا ۲۰ میلیون تومان) و همچنین برای درخواست حکم تخلیه در قراردادهای عادی (غیر رسمی) و با شرایط خاص، می توان به شورای حل اختلاف مراجعه کرد.
- دادگاه عمومی حقوقی: برای دعاوی با ارزش مالی بیشتر، یا قراردادهای رسمی اجاره، و در مواردی که موضوع پیچیدگی بیشتری دارد، باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه و با تنظیم دادخواست، رسیدگی قضایی را درخواست نمود.
مراحل کلی دریافت حکم تخلیه پس از فسخ می تواند شامل ارائه دادخواست، ارجاع به شعب رسیدگی، تشکیل جلسه دادرسی، صدور حکم تخلیه و در نهایت اجرای حکم از طریق دایره اجرا باشد. این فرآیند ممکن است زمان بر باشد.
مسائل مالی پس از فسخ
پس از فسخ قرارداد، تسویه حساب های مالی از اهمیت بالایی برخوردار است:
- نحوه بازپس گیری ودیعه توسط مستأجر: موجر موظف است پس از تخلیه کامل ملک و تسویه حساب اجاره بها و سایر هزینه ها، مبلغ ودیعه (رهن) را به مستأجر بازگرداند. در صورت وجود خسارت به ملک، موجر می تواند مبلغ خسارت را از ودیعه کسر کند.
- تسویه حساب اجاره بها و سایر هزینه ها: اجاره بها باید تا تاریخ تخلیه کامل ملک محاسبه و تسویه شود. همچنین، قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان تا همان تاریخ باید توسط مستأجر پرداخت شده و مدارک تسویه به موجر ارائه گردد.
- جریمه دیرکرد تخلیه و نحوه محاسبه آن: در صورتی که مستأجر پس از تاریخ فسخ یا پایان قرارداد، از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می تواند برای هر روز دیرکرد، مطابق با شروط قرارداد یا عرف و قانون، جریمه دیرکرد مطالبه کند.
- مسئولیت خسارات احتمالی به ملک: اگر مستأجر به ملک خسارتی وارد کرده باشد که خارج از استهلاک متعارف باشد، مسئول جبران آن خسارت است. موجر می تواند مبلغ خسارت را از ودیعه کسر کرده یا از طریق مراجع قضایی مطالبه کند.
عواقب فسخ زودهنگام و بدون دلیل موجه
فسخ قرارداد اجاره بدون دلیل قانونی موجه یا توافق طرفین، می تواند پیامدهای قانونی و مالی جدی برای طرف فسخ کننده به همراه داشته باشد:
- برای مستأجر: اگر مستأجر بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کند، موجر می تواند علاوه بر مطالبه اجاره بهای باقی مانده مدت قرارداد (تا زمان یافتن مستأجر جدید)، خسارت ناشی از عدم النفع و هزینه های پیدا کردن مستأجر جدید را نیز مطالبه نماید.
- برای موجر: اگر موجر بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کند، مستأجر می تواند مطالبه خسارات ناشی از فسخ زودهنگام، هزینه های جابجایی، تفاوت اجاره بهای ملک جدید (در صورت بیشتر بودن) و سایر خسارات وارده را بنماید.
همواره توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام برای فسخ یکطرفه قرارداد، با یک متخصص حقوقی یا وکیل مشورت نمایید تا از جوانب قانونی موضوع آگاه شوید و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری به عمل آید.
نتیجه گیری
متن فسخ قرارداد اجاره نامه، بیش از یک فرم ساده، ابزاری قدرتمند و حیاتی برای مدیریت حقوقی روابط استیجاری و جلوگیری از اختلافات آتی است. درک صحیح مفاهیم فسخ و اقاله، آشنایی با مبانی قانونی (همچون خیارات و قوانین روابط موجر و مستأجر) و آگاهی از ساختار دقیق و اجزای ضروری یک فسخ نامه، برای هر دو طرف قرارداد (موجر و مستأجر) ضروری است.
از لحظه نگارش این سند تا مراحل تأیید، ابلاغ و تسویه حساب های مالی، رعایت تمام جزئیات قانونی و عملی اهمیت فوق العاده ای دارد. چه فسخ به صورت توافقی و دوستانه (اقاله) باشد و چه به دلیل نقض تعهدات یا وجود دلایل قانونی به صورت یک طرفه انجام شود، مستندسازی دقیق و رسمی این فرآیند، بهترین تضمین برای حفظ حقوق و کاهش ریسک های حقوقی است. در موارد پیچیده، به خصوص در اجاره نامه های تجاری یا زمانی که طرفین همکاری نمی کنند، مشورت با متخصصین حقوقی نه تنها یک توصیه، بلکه یک الزام است تا از صرف هزینه های گزاف و زمان طولانی در مراجع قضایی جلوگیری شود.
برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه قراردادهای اجاره، با کارشناسان ما تماس بگیرید.