ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع راهکاری حقوقی برای هم مالکانی است که قادر به تقسیم ملک مشترک خود نیستند و تصمیم قطعی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک صادر شده است. این ماده به هر یک از شرکا اجازه می دهد تا از دادگاه صالح، دستور فروش ملک مشاع را درخواست کند.

مدیریت املاک مشاع، به ویژه زمانی که شرکا به توافق نمی رسند، می تواند چالش برانگیز باشد. قانون گذار با درک این پیچیدگی ها، راهکارهای مختلفی از جمله افراز را برای تقسیم مال مشاع پیش بینی کرده است. اما در شرایطی که تقسیم ملک به دلیل ماهیت آن یا ضوابط قانونی امکان پذیر نیست، ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع به عنوان یک راه حل نهایی و کاربردی وارد عمل می شود. این ماده به افراد کمک می کند تا از بن بست حقوقی خارج شده و به حقوق خود دست یابند. در این مقاله، به بررسی جامع ابعاد این ماده قانونی می پردازیم.

۱. متن کامل ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع

بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷:

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

۲. واکاوی ماده ۴: تفسیر بند به بند

درک دقیق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع نیازمند تشریح و تفسیر جزء به جزء آن است تا ابهامات حقوقی مرتفع شود و افراد بتوانند با آگاهی کامل از حقوق خود در این زمینه استفاده کنند. هر واژه و عبارت در این ماده قانونی دارای بار معنایی خاص و تبعات حقوقی مشخصی است.

۲.۱. مفهوم ملک مشاع و افراز

برای درک کامل ماده ۴، ابتدا باید با دو مفهوم کلیدی ملک مشاع و افراز آشنا شد:

• ملک مشاع: به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و سهم هر یک از شرکا به صورت کلّی در جزء تعریف می شود، نه به صورت تفکیک شده و مشخص. به عبارت دیگر، هر شریک در تمام اجزای ملک به نسبت سهم خود مالکیت دارد. دلایل مختلفی می تواند منجر به مشاع شدن یک ملک شود، از جمله:
  • ارث: رایج ترین دلیل مشاع شدن، زمانی است که یک ملک پس از فوت مالک به ورثه می رسد و تا زمانی که تقسیم نشود، به صورت مشاع باقی می ماند.
  • خرید مشترک: زمانی که دو یا چند نفر با توافق، یک ملک را به صورت مشترک خریداری می کنند.
  • صلح یا هبه: واگذاری مالکیت به صورت مشاع به چند نفر.

  در ملک مشاع، هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون اجازه سایر شرکا در ملک تصرف کند یا آن را به دیگری منتقل کند، مگر در حد سهم خود.

• افراز: فرآیند تقسیم ملک مشاع بین شرکا به گونه ای که سهم هر یک از دیگری جدا شده و به صورت مستقل و مفروز درآید. هدف از افراز، پایان دادن به حالت اشاعه و اعطای مالکیت مستقل به هر یک از شرکا بر بخشی معین از ملک است. این فرآیند می تواند به صورت توافقی (صلح نامه یا سند رسمی تقسیم نامه) یا قضایی (از طریق اداره ثبت یا دادگاه) صورت گیرد.

۲.۲. تشخیص غیر قابل افراز بودن ملک

یکی از ارکان اصلی ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، تشخیص غیر قابل افراز بودن ملک است. این تشخیص، دروازه ای برای ورود به فرآیند فروش اجباری ملک محسوب می شود. زمانی یک ملک غیر قابل افراز تشخیص داده می شود که:

• عدم امکان تقسیم فیزیکی: ملک از نظر مساحت، ابعاد، یا کاربری به گونه ای باشد که تقسیم آن به تعداد سهم شرکا، بدون اینکه به هر بخش ضرر جدی وارد شود یا ارزش آن کاهش یابد، عملاً غیرممکن باشد. به عنوان مثال، یک قطعه زمین کوچک با ابعاد نامنظم که تقسیم آن منجر به ایجاد قطعاتی شود که کاربری اقتصادی یا قابلیت ساخت و ساز نداشته باشند.
• ضرر به ملک یا شرکا: تقسیم ملک موجب کاهش فاحش ارزش کلی ملک یا اضرار به حقوق یکی یا تمامی شرکا شود. برای مثال، اگر یک ساختمان چندین طبقه در شهری کوچک باشد و تقاضای افراز آن منجر به ایجاد واحدهای مستقل بدون راه دسترسی مناسب یا با کاهش شدید ارزش کلی ملک شود.
• ضوابط قانونی و شهرسازی: ضوابط و مقررات شهرداری، اداره ثبت، طرح های جامع و تفصیلی شهری، یا سایر قوانین مربوط به زمین و مسکن، اجازه تقسیم ملک به قطعات کوچک تر از حداقل نصاب های معین را ندهند. این مورد بسیار شایع است، به ویژه در شهرهای بزرگ که حداقل متراژ تفکیک زمین یا واحد آپارتمانی مشخص شده است.

مرجع تشخیص عدم قابلیت افراز:
تشخیص غیر قابل افراز بودن ملک می تواند توسط دو مرجع اصلی صورت گیرد:

1. اداره ثبت اسناد و املاک: در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و سند مالکیت آن صادر شده باشد و هیچ یک از شرکا محجور یا غایب مفقودالاثر نباشند، درخواست افراز ابتدا به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می شود. کارشناسان ثبت، با بررسی ملک و ضوابط مربوطه، نظر خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا غیر قابل افراز بودن صادر می کنند. در صورت غیر قابل افراز تشخیص داده شدن، اداره ثبت گواهی عدم قابلیت افراز را صادر می کند.
2. دادگاه: در مواردی که یکی از شرکا محجور (صغیر، سفیه، مجنون) باشد یا غایب مفقودالاثر، یا اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز با دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است. دادگاه نیز با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، نسبت به قابلیت یا عدم قابلیت افراز تصمیم گیری می کند.

در هر دو حالت، این تشخیص مبنای قانونی برای اقدام بعدی یعنی درخواست فروش بر اساس ماده ۴ خواهد بود.

۲.۳. تصمیم قطعی چیست؟

عبارت تصمیم قطعی در ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع از اهمیت ویژه ای برخوردار است و به این معناست که فرآیند تشخیص غیر قابل افراز بودن ملک باید به مراحل نهایی خود رسیده و قابل تغییر نباشد. این قطعی بودن، اطمینان حقوقی لازم را برای آغاز مرحله فروش فراهم می کند.

• گواهی عدم قابلیت افراز از اداره ثبت: زمانی که اداره ثبت اسناد و املاک پس از بررسی های لازم، ملک را غیر قابل افراز تشخیص می دهد، یک گواهی عدم قابلیت افراز صادر می کند. این گواهی پس از انقضای مهلت اعتراض (که معمولاً ۱۰ روز است) و در صورتی که اعتراضی صورت نگیرد یا اعتراض وارد نباشد، جنبه قطعی پیدا می کند.
• رأی قطعی دادگاه: اگر صلاحیت رسیدگی به افراز با دادگاه باشد (مانند موارد وجود محجور یا عدم اتمام جریان ثبتی)، دادگاه پس از رسیدگی و جلب نظر کارشناس، رأی به غیر قابل افراز بودن ملک صادر می کند. این رأی زمانی قطعی تلقی می شود که مهلت های واخواهی، تجدیدنظر و فرجام خواهی آن سپری شده و یا توسط مراجع بالاتر تأیید شده باشد.

اهمیت قطعیت تصمیم در آغاز فرآیند فروش این است که از طرح دعاوی مجدد و بی ثباتی در وضعیت حقوقی ملک جلوگیری می کند. تا زمانی که این تصمیم قطعی نشده باشد، هیچ یک از شرکا نمی تواند درخواست فروش ملک مشاع را بر اساس ماده ۴ به دادگاه ارائه دهد.

۲.۴. با تقاضای هر یک از شرکاء

یکی از جنبه های کلیدی و بسیار مهم در ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، این عبارت است که با تقاضای هر یک از شرکاء امکان فروش ملک فراهم می شود. این بخش از ماده، حقوق اقلیت را در برابر اکثریت یا حتی سایر شرکا تضمین می کند و از بن بست های احتمالی جلوگیری می نماید.

• لزوم درخواست از جانب حداقل یکی از شرکا: برای شروع فرآیند فروش ملک مشاعی که غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، کافی است که فقط یکی از هم مالکان، تقاضای فروش را به دادگاه ارائه دهد. نیازی به توافق یا رضایت همه شرکا نیست. این ویژگی، ماهیت دستوری بودن تصمیم دادگاه را تقویت می کند؛ چرا که فروش ملک به اراده و درخواست یک شریک و بدون نیاز به موافقت سایرین صورت می گیرد.
• عدم نیاز به رضایت تمامی شرکا برای شروع فرآیند فروش: این بدان معناست که حتی اگر یک شریک، مثلاً با داشتن تنها ۱۰ درصد سهم در یک ملک مشاع، درخواست فروش را مطرح کند و سایر شرکا (۹۰ درصد) با فروش مخالف باشند، دادگاه همچنان به درخواست فروش رسیدگی کرده و در صورت احراز شرایط قانونی، دستور فروش را صادر خواهد کرد. این مکانیسم برای جلوگیری از تضییع حقوق شرکای خواهان تقسیم و برای ایجاد راهی جهت خروج از حالت اشاعه در نظر گرفته شده است، به خصوص زمانی که توافق بین شرکا ناممکن است.

این اصل، کارایی و قدرت اجرایی ماده ۴ را به شدت بالا می برد و مانع از آن می شود که یک یا چند شریک با عدم همکاری خود، حقوق سایرین را مسدود کنند.

۲.۵. دستور دادگاه شهرستان

آخرین بخش از ماده ۴، به مرجع صالح و نوع تصمیم قضایی اشاره دارد که برای فروش ملک مشاع غیر قابل افراز صادر می شود: به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

• توضیح مرجع صالح: دادگاه حقوقی محل وقوع ملک:
  منظور از دادگاه شهرستان در این ماده، دادگاه عمومی حقوقی است که ملک مشاع در حوزه قضایی آن قرار دارد. صلاحیت محلی دادگاه برای رسیدگی به این تقاضا، دادگاه محل وقوع ملک است. این امر به دلیل ماهیت عینی و غیرمنقول بودن ملک است و همچنین به منظور سهولت در ارزیابی و اجرای عملیات فروش.
• تفاوت دستور با حکم: چرا دادگاه دستور صادر می کند نه حکم؟
  این یکی از نکات بسیار ظریف و مهم حقوقی در ماده ۴ است. دادگاه در اینجا دستور فروش صادر می کند، نه حکم فروش. تفاوت اصلی بین دستور و حکم در ماهیت و نحوه اعتراض به آن ها نهفته است:
  • حکم: یک تصمیم قضایی است که در نتیجه یک دعوای ترافعی (اختلافی) بین دو یا چند طرف صادر می شود و ماهیت قضایی و فصل خصومت دارد. احکام دادگاه قابل تجدیدنظرخواهی، فرجام خواهی و گاهی واخواهی هستند و برای قطعی شدن، باید مراحل قانونی اعتراض را طی کنند.
  • دستور: یک تصمیم قضایی است که معمولاً در امور غیرترافعی یا شبه قضایی صادر می شود و هدف آن صرفاً اجرای یک امر قانونی است. دستور فروش ملک مشاع نیز از این قبیل است؛ زیرا پس از قطعی شدن عدم قابلیت افراز (که خود نتیجه یک فرآیند قضایی یا اداری بوده است)، دیگر ماهیت اختلافی وجود ندارد. دادگاه صرفاً وظیفه دارد که با درخواست یکی از شرکا، امر قانونی فروش را به مرحله اجرا درآورد.

  ویژگی های دستور فروش:

  • عدم ماهیت ترافعی: دستور فروش به معنای حل یک اختلاف حقوقی بین طرفین نیست، بلکه اجرای یک حق قانونی است که در صورت عدم امکان افراز، برای شرکا ایجاد شده است.
  • غیرقابل تجدیدنظر بودن: یکی از مهمترین ویژگی های دستور فروش این است که برخلاف احکام دادگاه، اصولاً قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست. این به معنای تسریع در فرآیند فروش و جلوگیری از اطاله دادرسی است. تنها راه اعتراض به این دستور، اثبات عدم وجود شرایط قانونی صدور آن (مثلاً عدم قطعیت تصمیم بر غیر قابل افراز بودن) از طریق طرق فوق العاده اعتراض یا طرح دعوای ابطال دستور فروش است، نه اعتراض عادی.

  این ویژگی دستور بودن، روند فروش را سرعت می بخشد و از معطل ماندن طولانی مدت پرونده ها جلوگیری می کند.

۳. مراحل عملی فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

فرآیند فروش ملک مشاع غیر قابل افراز یک سلسله مراتب قانونی مشخص دارد که از درخواست اولیه تا نهایی شدن فروش و تقسیم ثمن ادامه می یابد. درک این مراحل برای هم مالکان و دست اندرکاران حقوقی ضروری است.

۳.۱. گام اول: اقدام برای افراز و دریافت گواهی عدم قابلیت افراز

قبل از هر اقدامی برای فروش، باید به صورت قانونی اثبات شود که ملک قابل افراز نیست. این گام، پایه و اساس اجرای ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع است.

• مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه (با توجه به شرایط ملک):
  • اداره ثبت: اگر ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد و هیچ یک از شرکا محجور (صغیر، مجنون، سفیه) یا غایب مفقودالاثر نباشند، باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز را ثبت کرد.
  • دادگاه: در موارد زیر، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است:
    • زمانی که یکی از شرکا محجور باشد.
    • زمانی که یکی از شرکا غایب مفقودالاثر باشد.
    • اگر ملک دارای سند مالکیت رسمی نباشد و جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد (مثلاً ملک دارای سند عادی یا در مرحله صدور سند است).
• مدارک لازم برای درخواست افراز:
  مدارک عمومی مورد نیاز شامل موارد زیر است:
  • اصل و کپی سند مالکیت ملک.
  • شناسنامه و کارت ملی تمامی شرکا.
  • در صورت وجود، فیش های عوارض و مالیات ملک.
  • درخواست نامه کتبی افراز.
  • در صورت نیاز، وکالت نامه وکیل.
• نحوه دریافت گواهی یا حکم عدم قابلیت افراز:
  پس از بررسی های کارشناسان ثبت یا کارشناس رسمی دادگستری (که توسط دادگاه تعیین می شود)، و در صورت تشخیص غیر قابل افراز بودن ملک، اداره ثبت گواهی عدم قابلیت افراز صادر می کند. در مورد دادگاه، حکم یا قرار عدم قابلیت افراز صادر خواهد شد که پس از قطعیت، مبنای اقدام بعدی قرار می گیرد. این گواهی یا حکم، سندی است که به دادگاه اجازه می دهد وارد مرحله صدور دستور فروش شود.

۳.۲. گام دوم: طرح دادخواست فروش

پس از دریافت گواهی یا حکم قطعی عدم قابلیت افراز، شریک یا شرکای خواهان فروش می توانند با طرح دادخواست، فرآیند قانونی فروش را آغاز کنند.

• تهیه و تنظیم دادخواست فروش ملک مشاع:
  این دادخواست باید با دقت تنظیم شود و شامل موارد زیر باشد:
  • شاکی (خواهان): مشخصات کامل شریک یا شرکای متقاضی فروش.
  • خوانده: مشخصات کامل سایر شرکا.
  • خواسته: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع.
  • شرح ماوقع: توضیح مختصری از وضعیت ملک، مشاع بودن آن، و اقدام برای افراز که منجر به صدور گواهی یا حکم عدم قابلیت افراز شده است.
• مدارک پیوستی:
  مدارکی که حتماً باید ضمیمه دادخواست شوند عبارتند از:
  • گواهی یا حکم قطعی عدم قابلیت افراز: این مهمترین مدرک است و بدون آن دادخواست رد خواهد شد.
  • تصویر مصدق (برابر با اصل) سند مالکیت ملک.
  • تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی شاکی.
  • در صورت وجود وکیل، وکالت نامه رسمی.
  • در صورت لزوم، سایر مدارک مرتبط با ملک (مانند پاسخ استعلامات ثبتی).
• پرداخت هزینه دادرسی:
  بر خلاف بسیاری از دعاوی حقوقی که هزینه دادرسی بر اساس بهای خواسته (مثلاً قیمت ملک) محاسبه می شود، برای دادخواست فروش ملک مشاع، از آنجایی که دادگاه دستور صادر می کند نه حکم ماهیتی، هزینه دادرسی مربوط به امور غیرمالی است که مبلغ آن معمولاً ثابت و کمتر از دعاوی مالی است.

۳.۳. گام سوم: رسیدگی در دادگاه و ارزیابی ملک

پس از ثبت دادخواست و انجام مقدمات، پرونده وارد مرحله رسیدگی در دادگاه می شود که شامل ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری است.

• تشکیل پرونده و ارجاع به شعبه مربوطه:
  دادخواست در معاونت ارجاع دادگستری ثبت و به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع می شود.
• معرفی کارشناس رسمی دادگستری برای قیمت گذاری ملک:
  دادگاه پس از بررسی دادخواست و ضمائم آن، و اطمینان از صحت و قطعیت گواهی عدم قابلیت افراز، قرار کارشناسی صادر می کند. یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری در رشته مربوطه (معمولاً امور ثبتی، راه و ساختمان، یا ارزیابی املاک) تعیین می شوند تا ارزش روز ملک را تعیین کنند. هزینه کارشناسی در ابتدا توسط خواهان پرداخت می شود و در نهایت از محل فروش ملک کسر و بین شرکا تقسیم می گردد.
• صدور دستور فروش توسط قاضی:
  پس از وصول نظریه کارشناس و تأیید ارزش ملک، و در صورت احراز تمامی شرایط قانونی، قاضی دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می کند. این دستور، که قبلاً توضیح داده شد، یک تصمیم غیرترافعی است و ماهیت حکم ندارد، از این رو قابل تجدیدنظرخواهی عادی نیست.

۳.۴. گام چهارم: اجرای دستور فروش و مزایده

مرحله نهایی، اجرای دستور فروش توسط واحد اجرای احکام دادگستری و برگزاری مزایده برای فروش ملک است.

• ارجاع پرونده به اجرای احکام دادگستری:
  پس از صدور دستور فروش و قطعیت آن، پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری فرستاده می شود تا اقدامات اجرایی برای فروش ملک آغاز گردد.
• نشر آگهی مزایده ملک در روزنامه کثیرالانتشار:
  اجرای احکام موظف است که مزایده را از طریق انتشار آگهی در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محلی یا سراسری (بر اساس ارزش ملک) به اطلاع عموم برساند. این آگهی باید شامل مشخصات کامل ملک، قیمت پایه مزایده (بر اساس نظر کارشناس)، زمان و مکان برگزاری مزایده باشد. معمولاً آگهی مزایده دو بار منتشر می شود و فاصله زمانی مشخصی تا تاریخ برگزاری مزایده در نظر گرفته می شود.
• شرایط و نحوه برگزاری مزایده:
  مزایده در روز و ساعت مقرر و در محل تعیین شده (معمولاً دفتر اجرای احکام یا محل دیگری که دادگستری تعیین می کند) برگزار می شود. شرکت کنندگان باید بخشی از مبلغ پیشنهادی (مثلاً ۱۰ درصد) را به عنوان ودیعه به حساب دادگستری واریز کنند. ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود، مشروط بر اینکه از قیمت پایه کمتر نباشد. اگر در مزایده اول خریدار پیدا نشد، مزایده با شرایط مشابه (یا با کاهش قیمت پایه با نظر دادگاه) تکرار خواهد شد.
• تخصیص ثمن (مبلغ حاصل از فروش) به نسبت سهم هر یک از شرکاء:
  پس از نهایی شدن فروش ملک در مزایده و واریز کامل وجه توسط خریدار، هزینه های اجرایی و کارشناسی از مبلغ فروش کسر می شود. سپس، باقیمانده مبلغ (ثمن حاصل از فروش) به نسبت سهم الشرکه هر یک از هم مالکان، بین آن ها تقسیم و به حسابشان واریز می شود.

۴. نکات حقوقی مهم و جنبه های کاربردی

فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، هرچند دارای رویه قانونی مشخصی است، اما شامل نکات حقوقی مهم و ظرافت هایی است که توجه به آن ها می تواند از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند و به درک بهتر حقوق و وظایف شرکا کمک نماید. آگاهی از این جزئیات، هم برای شرکای ملک و هم برای خریداران احتمالی ضروری است.

۴.۱. آیا دستور فروش دادگاه قابل اعتراض، تجدید نظر یا فرجام خواهی است؟

همانطور که قبلاً اشاره شد، دستور فروش ملک مشاع، یک دستور قضایی است نه حکم. این تفاوت، آثار حقوقی مهمی در خصوص قابلیت اعتراض دارد. دستور فروش اصولاً و به طور عادی، قابل تجدیدنظرخواهی، فرجام خواهی یا واخواهی (اعتراض غیابی) نیست. این موضوع برای جلوگیری از اطاله دادرسی و تسریع در حل و فصل امور مربوط به املاک مشاع پیش بینی شده است. با این حال، در موارد خاص، ممکن است طرق فوق العاده ای برای اعتراض مطرح شود:

• اعتراض به عدم رعایت تشریفات قانونی: اگر در صدور دستور فروش، تشریفات اساسی و الزامی قانونی رعایت نشده باشد (مثلاً عدم قطعیت گواهی عدم افراز، یا عدم ابلاغ صحیح به یکی از شرکا)، ممکن است بتوان از طریق طرح دعوای ابطال دستور فروش در همان دادگاه صادرکننده، به آن اعتراض کرد. این اعتراض، ماهیت دعوا را دارد و با تجدیدنظرخواهی متفاوت است.
• عدم وجود شرایط صدور دستور: اگر خواهان نتواند ثابت کند که ملک واقعاً غیر قابل افراز است و یا شرایط قانونی ماده ۴ احراز نشده باشد، صدور دستور فروش با اشکال مواجه خواهد شد.

۴.۲. هزینه های مربوط به فروش (کارشناسی، آگهی، دادرسی) بر عهده چه کسی است؟

هزینه های مربوط به فرآیند فروش ملک مشاع، از جمله کارشناسی، آگهی مزایده و دادرسی، ابتدا توسط شریک یا شرکای خواهان فروش پرداخت می شود. اما در نهایت، این هزینه ها از محل ثمن حاصل از فروش ملک کسر شده و مابقی به نسبت سهم هر یک از شرکا تقسیم می گردد. به عبارت دیگر، تمامی شرکا به نسبت سهم خود در ملک، در پرداخت این هزینه ها شریک هستند. این رویکرد منطقی است؛ زیرا فروش ملک به نفع تمامی شرکا و برای پایان دادن به حالت اشاعه صورت می گیرد و همه از منافع آن بهره مند می شوند.

۴.۳. اگر یکی از شرکاء در خارج از کشور باشد یا مجهول المکان باشد، چه باید کرد؟

در صورتی که یکی از شرکا در خارج از کشور اقامت داشته باشد یا نشانی از وی در دست نباشد (مجهول المکان باشد)، اقدامات قانونی ویژه ای باید صورت گیرد تا حقوق وی تضییع نشود و فرآیند فروش نیز متوقف نگردد:

• شریک مقیم خارج از کشور: ابلاغ اوراق قضایی به وی از طریق کنسولگری یا سفارت ایران در کشور محل اقامت او صورت می گیرد. این فرآیند ممکن است زمان بر باشد.
• شریک مجهول المکان: ابلاغ به این افراد از طریق نشر آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار انجام می شود. دادگاه ابتدا از مراجع ذیربط (مانند اداره ثبت احوال یا اداره پست) استعلام می گیرد و در صورت عدم دستیابی به نشانی، دستور انتشار آگهی را صادر می کند. پس از انقضای مهلت های قانونی پس از نشر آگهی، ابلاغ قانونی محسوب شده و پرونده ادامه می یابد. در این موارد، دادگاه برای حفظ حقوق غایب، ممکن است نسبت به تعیین وکیل تسخیری برای او اقدام کند.

۴.۴. وضعیت مستأجران ملک در زمان فروش

وجود مستأجر در ملک مشاعی که قرار است فروخته شود، وضعیت خاصی ایجاد می کند. اصولاً، قرارداد اجاره یک قرارداد لازم الاجرا است و با فروش ملک، باطل نمی شود. خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی می شود و باید به تعهدات مالک قبلی در قبال مستأجر پایبند باشد. بنابراین، مستأجر تا پایان مدت اجاره حق استفاده از ملک را دارد. در زمان برگزاری مزایده، این موضوع (وجود مستأجر و مدت باقی مانده از اجاره) باید به خریداران احتمالی اطلاع داده شود؛ زیرا بر قیمت ملک و تصمیم گیری خریدار تأثیرگذار خواهد بود.

۴.۵. آیا امکان توقف مزایده وجود دارد؟ در چه صورتی؟

امکان توقف مزایده در شرایط خاص و محدود قانونی وجود دارد. مهمترین موارد عبارتند از:

• صلح و سازش شرکا: اگر تمامی شرکای ملک، پس از صدور دستور فروش و حتی در مرحله اجرای مزایده، به توافق برسند و به صورت کتبی از دادگاه تقاضای توقف فرآیند فروش و انصراف از آن را داشته باشند، مزایده متوقف خواهد شد.
• پرداخت سهم سایر شرکا توسط یکی از آن ها: اگر یکی از شرکا تمایل به خرید سهم سایرین داشته باشد و قبل از برگزاری مزایده یا در حین آن، حاضر به پرداخت سهم سایر شرکا به قیمت کارشناسی یا توافقی شود، ممکن است مزایده متوقف گردد.
• نقض تشریفات قانونی: همانطور که اشاره شد، در صورت اثبات نقض فاحش تشریفات قانونی در فرآیند صدور دستور فروش یا برگزاری مزایده، ممکن است دستور توقف یا ابطال مزایده صادر شود.

۴.۶. نقش وکیل متخصص در پرونده های فروش ملک مشاع

با توجه به پیچیدگی های حقوقی، فنی و اجرایی در پرونده های مربوط به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، حضور وکیل متخصص در امور ملکی و ثبتی بسیار حائز اهمیت است. یک وکیل مجرب می تواند:

• مشاوره حقوقی دقیق: ارائه مشاوره تخصصی در مورد قابلیت افراز، مرجع صالح، و مراحل قانونی.
• تنظیم صحیح دادخواست: نگارش دادخواست فروش و سایر لوایح دفاعیه با رعایت تمامی جوانب حقوقی.
• پیگیری پرونده: حضور در جلسات دادگاه، پیگیری امور کارشناسی، و نظارت بر فرآیند مزایده و اجرای احکام.
• حل و فصل اختلافات: تلاش برای سازش بین شرکا و ارائه راهکارهای حقوقی برای تسریع در روند.
• حفظ حقوق موکل: اطمینان از رعایت تمامی حقوق موکل در هر مرحله از فرآیند.

۴.۷. تفاوت افراز با تفکیک از منظر این قانون

گرچه هر دو واژه افراز و تفکیک به معنای جداسازی و تقسیم ملک هستند، اما در اصطلاح حقوقی و ثبتی، تفاوت های اساسی دارند که در ارتباط با ماده ۴ نیز مهم است:

ویژگی	افراز	تفکیک
هدف اصلی	پایان دادن به حالت اشاعه و جداسازی سهم شرکا در یک ملک مشاع	تقسیم یک ملک واحد (اعم از مشاع یا مفروز) به قطعات کوچکتر
پیش نیاز	وجود حالت اشاعه (مالکیت مشترک)	می تواند برای ملک مفروز (تک مالکی) یا مشاع صورت گیرد
مرجع صلاحیت دار	اداره ثبت (در صورت عدم وجود محجور و اتمام ثبت) یا دادگاه	اداره ثبت (با درخواست مالک یا مالکان) یا شهرداری
ماهیت تصمیم	تصمیم قضایی یا شبه قضایی (در صورت عدم توافق)	یک اقدام اداری و ثبتی
اثر بر مالکیت	سهم مشاع هر شریک به ملک مفروز تبدیل می شود	حقوق مشاع مالکان نسبت به کل ملک به همان نسبت در قطعات تفکیک شده ادامه می یابد مگر اینکه تقسیم نامه تنظیم شود
ارتباط با ماده ۴	شرط اصلی اجرای ماده ۴، عدم قابلیت افراز است	تفکیک ممکن است مقدمه ای برای افراز باشد، اما خود تفکیک منجر به دستور فروش نمی شود

در واقع، تفکیک صرفاً یک تقسیم فیزیکی است که می تواند منجر به ایجاد چندین قطعه از یک پلاک شود، اما لزوماً به وضعیت اشاعه پایان نمی دهد. اما افراز، به طور خاص با هدف پایان دادن به اشاعه و تعیین سهم مشخص هر شریک انجام می گیرد. ماده ۴ تنها در حالتی کاربرد دارد که افراز ملک به دلایل قانونی یا عملی ممکن نباشد.

۵. آرای وحدت رویه و نظریات مشورتی مرتبط

آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور و نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، نقش مهمی در تبیین و یکسان سازی رویه قضایی در مورد قوانین ایفا می کنند. این موارد، چراغ راهنما برای قضات و حقوقدانان هستند و به درک عمیق تر از ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و نحوه اجرای آن کمک می کنند.

در خصوص ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و دستور فروش، دیوان عالی کشور و اداره حقوقی قوه قضائیه در طول سالیان، نظریات و آرایی صادر کرده اند که برخی از آن ها جنبه عمومی داشته و بر این رویه تأثیرگذار بوده اند:

• موضوع دستور بودن قرار فروش: یکی از مهمترین مباحثی که مورد تأکید قرار گرفته، همین دستور بودن تصمیم دادگاه در فروش ملک مشاع است. این نکته کلیدی که دستور فروش ماهیت حکمی ندارد و قابل تجدیدنظرخواهی عادی نیست، بارها در نظریات مشورتی تأیید شده است. این موضوع به جلوگیری از اطاله دادرسی و سردرگمی در محاکم کمک شایانی کرده است.
• صلاحیت دادگاه در رسیدگی به درخواست افراز در صورت وجود محجور: آرای مختلفی بر این نکته تأکید دارند که در صورت وجود شریک محجور (صغیر، سفیه، مجنون)، رسیدگی به درخواست افراز و به تبع آن، تقاضای دستور فروش، در صلاحیت دادگاه است نه اداره ثبت. این امر به دلیل نیاز به حمایت قضایی از حقوق محجورین و لزوم نظارت دادگاه بر امور قیمومیت است.
• تکلیف دادگاه به تعیین کارشناس: نظریات متعددی بر لزوم ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک قبل از صدور دستور فروش تأکید دارند. این اقدام برای تعیین قیمت پایه مزایده و حفظ حقوق تمامی شرکا و جلوگیری از تضییع مال ضروری است.
• برگزاری مزایده توسط اجرای احکام: رویه ثابت بر این است که پس از صدور دستور فروش، امر اجرای آن از جمله آگهی مزایده و برگزاری آن، بر عهده واحد اجرای احکام دادگستری است و خود دادگاه رسیدگی کننده رأساً وارد فرآیند اجرایی مزایده نمی شود.

اگرچه یک رأی وحدت رویه مشخص با شماره ای خاص که تمام جزئیات ماده ۴ را پوشش دهد، کمتر مشاهده می شود، اما مجموعه آرای هیأت عمومی دیوان عالی کشور و نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، به تدریج به شکل گیری یک رویه قضایی منسجم و قابل اتکا در مورد این ماده قانونی کمک کرده اند. بررسی مستمر این موارد برای وکلا و قضات ضروری است تا از آخرین تحولات و تفاسیر قانونی آگاه باشند.

درک صحیح از ماهیت دستور فروش و تفاوت آن با حکم، از مهمترین نکات حقوقی است که مانع از ورود پرونده ها به چرخه بی نتیجه تجدیدنظرخواهی می شود و فرآیند رسیدگی را تسریع می بخشد.

نتیجه گیری

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، راهکاری حیاتی و موثر برای حل یکی از پیچیده ترین مسائل حقوقی در حوزه املاک است: بن بست عدم توافق شرکا بر سر تقسیم و فروش مال مشاع. این ماده با فراهم آوردن امکان فروش اجباری ملکی که غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، به هر یک از شرکا اجازه می دهد تا حقوق مالکیت خود را از حالت اشاعه خارج کرده و به سهم خود از ارزش ملک دست یابد.

همانطور که بررسی شد، فرآیند اجرای این ماده، شامل مراحل گام به گام و نکات حقوقی ظریفی است؛ از تشخیص قطعی عدم قابلیت افراز توسط اداره ثبت یا دادگاه، تا تنظیم صحیح دادخواست فروش، ارزیابی دقیق ملک توسط کارشناس و نهایتاً برگزاری مزایده و تقسیم ثمن حاصل از فروش. ماهیت دستور بودن تصمیم دادگاه در این ماده، به تسریع فرآیند و جلوگیری از اطاله دادرسی کمک شایانی می کند، چرا که این دستورات اصولاً قابل تجدیدنظرخواهی عادی نیستند.

پیچیدگی های مربوط به این پرونده ها، از جمله مسائل مربوط به شرکای غایب یا محجور، هزینه های دادرسی و کارشناسی، و تأثیر مستأجرین بر فرآیند فروش، همگی نشان از لزوم دقت و آگاهی عمیق دارند. بنابراین، برای اطمینان از حفظ حقوق خود و پیشبرد صحیح پرونده، مشاوره و همکاری با یک وکیل متخصص در امور ملکی و ثبتی اکیداً توصیه می شود. درک کامل ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع به هم مالکان کمک می کند تا با دیدی بازتر و آگاهانه تر، تصمیمات حقوقی خود را اتخاذ کنند و از سردرگمی در مسیر قضایی پیش رو جلوگیری نمایند.