حکم تخلیه فوری چقدر طول میکشد؟

مدت زمان دریافت و اجرای دستور تخلیه فوری، که بسیاری آن را با عنوان حکم تخلیه فوری می شناسند، بسته به شرایط پرونده و همکاری مستاجر، می تواند از یک تا شش هفته متغیر باشد. در بهترین حالت و با رعایت کامل شرایط قانونی، این فرآیند ممکن است حدود ۱۰ روز کاری به طول انجامد، اما در صورت مقاومت مستاجر یا نیاز به مهلت بیشتر، تا یک ماه و نیم نیز به طول بیانجامد. شناخت دقیق شرایط و مراحل قانونی برای تسریع این روند ضروری است.

اختلافات بین موجر و مستاجر، به ویژه در پایان قرارداد اجاره، یکی از چالش برانگیزترین مسائل حقوقی است. زمانی که مدت اجاره به پایان می رسد و مستاجر از تخلیه ملک خودداری می کند، موجر به دنبال سریع ترین راهکار قانونی برای بازپس گیری ملک خود است. در این میان، مفهوم «دستور تخلیه فوری» (که در میان عموم با عنوان حکم تخلیه فوری شناخته می شود)، به عنوان ابزاری مؤثر و کارآمد، توجه بسیاری را به خود جلب می کند.

این دستور، راهکاری قانونی است که تحت شرایط خاصی به موجر اجازه می دهد بدون طی کردن روند طولانی و پیچیده دادرسی عادی، ملک خود را در کوتاه ترین زمان ممکن از مستاجر پس بگیرد. هدف اصلی این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و دقیق در مورد فرآیند دستور تخلیه فوری است. در ادامه، شرایط صدور، مراحل گام به گام دریافت و اجرای آن، و به ویژه مدت زمان واقعی که این فرآیند به طول می انجامد، بررسی خواهد شد. همچنین به تفاوت های اساسی بین دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه عادی پرداخته می شود تا ابهامات موجود در این زمینه رفع گردد.

مفهوم شناسی: دستور تخلیه فوری چیست و چه تفاوتی با حکم تخلیه دارد؟

برای درک بهتر فرآیند بازپس گیری ملک استیجاری، ضروری است که ابتدا تفاوت های کلیدی بین «دستور تخلیه فوری» و «حکم تخلیه عادی» را درک کنیم. این دو اصطلاح با وجود شباهت در هدف نهایی (تخلیه ملک)، از نظر ماهیت، شرایط صدور، مرجع رسیدگی و مدت زمان اجرا تفاوت های مهمی دارند.

دستور تخلیه فوری

دستور تخلیه فوری، یک فرآیند اجرایی سریع است که بر اساس ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ پیش بینی شده است. این دستور در شرایطی صادر می شود که قرارداد اجاره به صورت کتبی و با رعایت تشریفات قانونی (از جمله حضور دو شاهد و ذکر مدت معین) تنظیم شده باشد و مدت اجاره به پایان رسیده باشد. ویژگی های اصلی دستور تخلیه فوری عبارتند از:

• سرعت بالا: این دستور بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و بررسی ماهوی پرونده صادر می شود.
• ماهیت اداری-اجرایی: بیشتر یک اقدام اداری است تا یک حکم قضایی به معنای کامل.
• مرجع صادرکننده: معمولاً توسط رئیس شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صادر می گردد.
• عدم نیاز به ابلاغ به مستاجر در مرحله صدور: در زمان صدور دستور، نیازی به ابلاغ و دفاع مستاجر نیست و پس از صدور، برای اجرا ابلاغ می شود.

حکم تخلیه عادی

حکم تخلیه عادی، نتیجه یک دعوای حقوقی کامل است که در دادگاه های عمومی حقوقی یا شوراهای حل اختلاف (بر اساس نصاب مالی و موضوع) مطرح می شود. این نوع تخلیه زمانی صادر می شود که شرایط دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد (مانند قرارداد شفاهی، عدم وجود شاهد، یا فسخ قرارداد پیش از موعد). ویژگی های حکم تخلیه عادی شامل موارد زیر است:

• نیاز به طرح دعوا: موجر باید دادخواست تخلیه را در مرجع قضایی صالح مطرح کند.
• تشکیل جلسه دادرسی: پرونده در جلسات متعدد دادرسی بررسی شده و طرفین می توانند دلایل و مستندات خود را ارائه دهند.
• صدور رأی: پس از بررسی های لازم، قاضی رأی (حکم) صادر می کند.
• مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی: حکم صادره قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی است که ممکن است فرآیند را طولانی تر کند.
• موارد صدور: علاوه بر پایان یافتن مدت اجاره در صورت عدم وجود شرایط دستور فوری، در مواردی مانند عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط (سوءاستفاده از ملک)، تغییر کاربری ملک توسط مستاجر، و سایر موارد فسخ قرارداد نیز حکم تخلیه عادی صادر می شود.

جدول مقایسه ای: دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه عادی

برای روشن شدن تفاوت ها، جدول زیر به مقایسه این دو فرآیند می پردازد:

ویژگی	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه عادی
مبنای قانونی	ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶	قوانین عمومی آیین دادرسی مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر (قوانین مختلف)
شرایط اصلی	قرارداد کتبی، دارای ۲ شاهد، مدت معین، پایان یافتن مدت اجاره، تودیع ودیعه	عدم وجود شرایط فوق، عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط، سایر موارد فسخ
مرجع رسیدگی	شورای حل اختلاف	دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف (بسته به نصاب)
مدت زمان تقریبی	حدود ۱ هفته تا ۱.۵ ماه (ایده آل تا واقعی)	چند ماه تا بیش از یک سال (به دلیل دادرسی و تجدیدنظر)
نیاز به جلسه دادرسی	خیر	بله، با حضور طرفین
امکان اعتراض مستاجر	در مرحله اجرا، امکان درخواست مهلت وجود دارد (یک بار و تا یک ماه)	امکان تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی وجود دارد
تودیع ودیعه موجر	ضروری است (قبل از اجرا)	در صورت لزوم، در مرحله اجرا

شرایط حیاتی برای صدور دستور تخلیه فوری (قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶)

همانطور که ذکر شد، فوری بودن دستور تخلیه منوط به احراز شرایط خاصی است که قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ پیش بینی کرده است. عدم وجود هر یک از این شرایط، فرآیند را از مسیر دستور تخلیه فوری خارج کرده و موجر را ناچار به طرح حکم تخلیه عادی می سازد که بسیار زمان برتر است. این شرایط عبارتند از:

۱. وجود قرارداد اجاره کتبی و معتبر

یکی از اساسی ترین شروط، کتبی بودن قرارداد اجاره است. قراردادهای شفاهی که صرفاً بر اساس توافق کلامی صورت گرفته اند، نمی توانند مبنای صدور دستور تخلیه فوری قرار گیرند. این قرارداد کتبی باید دارای تاریخ مشخص شروع و پایان اجاره باشد و هرگونه ابهام در این خصوص می تواند مانع صدور دستور شود. اعتبار قرارداد نیز به معنای قانونی بودن و رعایت اصول عمومی قراردادهاست.

۲. تعیین مدت اجاره به طور صریح در قرارداد

قرارداد اجاره باید به صراحت و وضوح مدت زمان اجاره (مثلاً یک سال، دو سال) را مشخص کرده باشد. قراردادهایی که مدت در آن ها نامشخص است یا به صورت تا هر زمان که طرفین توافق کنند تنظیم شده اند، مشمول دستور تخلیه فوری نمی شوند. پایان یافتن این مدت مشخص، تنها دلیل موجه برای درخواست دستور تخلیه فوری است.

۳. امضای قرارداد توسط حداقل دو شاهد معتبر

این شرط، از اهمیت بالایی برخوردار است. قرارداد اجاره باید علاوه بر امضای موجر و مستاجر، به امضای حداقل دو نفر شاهد معتبر نیز رسیده باشد. منظور از شاهد معتبر، افرادی هستند که ذینفع در قرارداد نباشند و صلاحیت شهادت دادن را داشته باشند. عدم وجود امضای دو شاهد در قرارداد، رایج ترین دلیلی است که یک درخواست دستور تخلیه فوری را به مسیر حکم تخلیه عادی هدایت می کند. حتی اگر قرارداد رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، همچنان امضای دو شاهد برای شمول قانون سال ۱۳۷۶ لازم است.

۴. پایان یافتن مدت اجاره

همانطور که اشاره شد، دستور تخلیه فوری تنها زمانی قابل اجراست که مدت زمان تعیین شده در قرارداد اجاره، به طور کامل به پایان رسیده باشد. این بدان معناست که اگر مستاجر قبل از پایان مدت، اقدام به تخلفی مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تعدی و تفریط کرده باشد، موجر نمی تواند درخواست دستور تخلیه فوری کند، بلکه باید دعوای فسخ قرارداد و سپس حکم تخلیه عادی را مطرح نماید.

۵. تودیع مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر

در صورتی که موجر از مستاجر مبلغی به عنوان ودیعه یا رهن دریافت کرده باشد، پیش از درخواست اجرای دستور تخلیه، باید این مبلغ را به حساب سپرده دادگستری یا شورای حل اختلاف تودیع نماید. این اقدام تضمینی برای مستاجر است که پس از تخلیه، ودیعه خود را دریافت خواهد کرد. در صورت وجود اجاره بهای عقب افتاده یا خسارت به ملک، موجر می تواند ضمن تودیع ودیعه، درخواست کسر مبالغ مربوطه را نیز ارائه دهد و مرجع قضایی پس از احراز صحت ادعا، اقدام به کسر خواهد کرد.

۶. تاریخ انعقاد قرارداد پس از سال ۱۳۷۶

قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، عطف به ماسبق نمی شود. به این معنا که تنها قراردادهای اجاره ای که پس از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون (یعنی پس از سال ۱۳۷۶) منعقد شده اند، مشمول مقررات دستور تخلیه فوری خواهند بود. قراردادهای قدیمی تر تابع قوانین قبلی بوده و برای تخلیه آن ها باید به روش های دیگر (معمولاً حکم تخلیه عادی) اقدام کرد.

شرط وجود حداقل دو شاهد در قرارداد اجاره و کتبی بودن آن، از مهمترین عوامل تعیین کننده در سرعت فرآیند تخلیه است. در صورت عدم رعایت این شروط، درخواست دستور تخلیه فوری مردود شده و موجر ناگزیر به طی کردن مراحل طولانی تر حکم تخلیه عادی خواهد بود.

استثنائات مهم

لازم به ذکر است که مقررات دستور تخلیه فوری در مورد اماکن تجاری که شامل «سرقفلی» یا «حق کسب و پیشه» می شوند، به طور معمول صدق نمی کند. اینگونه اماکن تابع قوانین خاص خود بوده و تخلیه آن ها فرآیند حقوقی پیچیده تری دارد که خارج از شمول دستور تخلیه فوری است.

مراحل گام به گام دریافت دستور تخلیه فوری و زمان بندی دقیق هر مرحله

پس از احراز شرایط لازم، موجر می تواند برای دریافت دستور تخلیه فوری اقدام کند. این فرآیند شامل چندین مرحله اداری و قضایی است که در ادامه با جزئیات و زمان بندی تقریبی هر مرحله توضیح داده می شود:

مرحله ۱: جمع آوری و آماده سازی مدارک لازم (۱-۲ روز کاری)

اولین گام، جمع آوری دقیق و کامل مدارک مورد نیاز است. هرگونه نقص در مدارک می تواند موجب تأخیر و طولانی شدن فرآیند شود. مدارک اصلی عبارتند از:

• اصل قرارداد اجاره کتبی (با امضای موجر، مستاجر و دو شاهد).
• تصویر برابر اصل مدارک شناسایی موجر (کارت ملی و شناسنامه).
• در صورت وجود ودیعه یا رهن: فیش واریزی مبلغ ودیعه به حساب سپرده دادگستری یا شورای حل اختلاف (این واریزی باید قبل از اجرای حکم صورت گیرد).
• مدارک اثبات پایان مدت اجاره (مثلاً خود قرارداد که تاریخ اتمام در آن قید شده است).

مرحله ۲: ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی (۱-۳ روز کاری)

موجر (یا وکیل او) باید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست «درخواست دستور تخلیه» را ثبت کند. برای این کار، لازم است که موجر قبلاً در سامانه ثنا ثبت نام کرده و دارای حساب کاربری فعال باشد. نگارش صحیح و کامل دادخواست، به همراه پیوست تمامی مدارک، از اهمیت بالایی برخوردار است.

مرحله ۳: ارجاع دادخواست به شورای حل اختلاف صالح (۳-۵ روز کاری)

پس از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، پرونده به صورت الکترونیکی به شورای حل اختلاف صالح ارجاع داده می شود. شورای حل اختلاف صالح، شورایی است که ملک مورد نظر در حوزه قضایی آن واقع شده است. این مرحله شامل زمان برگشت اداری برای بررسی و ارجاع پرونده به شعبه مربوطه است.

مرحله ۴: بررسی مدارک و صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف (۳-۷ روز کاری)

رئیس شورای حل اختلاف، مدارک ارائه شده و دادخواست را بررسی می کند تا از وجود تمامی شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری (موضوع قانون ۱۳۷۶) اطمینان حاصل کند. در این مرحله، نیازی به تشکیل جلسه دادرسی یا ابلاغ به مستاجر برای دفاع نیست، چرا که ماهیت دستور تخلیه، اداری و اجرایی است. قانوناً، شورای حل اختلاف موظف است حداکثر ظرف یک هفته از زمان وصول دادخواست به شورا، دستور تخلیه را صادر کند.

مرحله ۵: ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر (۱-۳ روز کاری پس از صدور)

پس از صدور دستور تخلیه، این دستور از طریق مأمور ابلاغ شورا یا اداره ابلاغ به مستاجر ابلاغ می شود. در این مرحله، مهلتی به مستاجر برای تخلیه داوطلبانه ملک داده می شود که معمولاً بین ۳ تا ۱۰ روز کاری است. این مهلت به مستاجر فرصت می دهد تا با آگاهی از دستور قانونی، ملک را تخلیه کند.

مرحله ۶: اجرای دستور تخلیه توسط واحد اجرای احکام شورا (۳ روز تا ۱ ماه، بسته به شرایط)

این مرحله، نقطه پایانی فرآیند است و مدت زمان آن به میزان همکاری مستاجر بستگی دارد:

• سناریو ۱ (تخلیه داوطلبانه): اگر مستاجر در مهلت تعیین شده (۳ تا ۱۰ روز پس از ابلاغ) ملک را داوطلبانه تخلیه کند، فرآیند به سرعت به اتمام می رسد.
• سناریو ۲ (عدم تخلیه داوطلبانه و مقاومت مستاجر):
  • مراجعه موجر به اجرای احکام: در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، موجر باید با مراجعه مجدد به واحد اجرای احکام شورا، درخواست اجرای دستور را پیگیری کند.
  • اعزام مأمور اجرا: مأمور اجرای احکام به همراه موجر به محل ملک مراجعه کرده و سعی در اجرای دستور می کند.
  • درخواست مهلت توسط مستاجر: این یکی از مهمترین عوامل افزایش زمان است. مستاجر می تواند برای یک بار و حداکثر تا یک ماه، از شورای حل اختلاف درخواست مهلت برای تخلیه کند. اعطای این مهلت با تشخیص و صلاحدید رئیس شورا است، اما معمولاً در شرایط موجه به مستاجر داده می شود.
  • مقاومت مستاجر و نیاز به نیروی انتظامی: در صورتی که مستاجر از باز کردن درب ملک خودداری کند یا در برابر اجرای دستور مقاومت نشان دهد، مأمور اجرای احکام می تواند با درخواست از کلانتری محل، از نیروی انتظامی برای شکستن قفل و تخلیه اجباری اموال مستاجر کمک بگیرد. این مرحله نیز به زمان نیاز دارد و ممکن است چند روز به فرآیند اضافه کند.

حکم تخلیه فوری چقدر طول میکشد؟ – جمع بندی زمان بندی واقعی

پس از بررسی گام به گام مراحل، حال می توانیم به طور واقع بینانه به این سوال کلیدی پاسخ دهیم که حکم تخلیه فوری چقدر طول میکشد؟ پاسخ به این سوال، یک عدد ثابت نیست و به عوامل متعددی بستگی دارد:

بهترین حالت (ایده آل قانونی و همکاری مستاجر)

در شرایطی که تمامی مدارک کامل و بدون نقص باشند، شوراهای حل اختلاف شلوغ نباشند و از همه مهم تر، مستاجر پس از ابلاغ دستور تخلیه، بدون هیچ مقاومتی و در مهلت اولیه (۳ تا ۱۰ روز) ملک را تخلیه کند، فرآیند می تواند بسیار سریع پیش برود. در این حالت، از زمان ثبت دادخواست تا اجرای اولیه، ممکن است حدود ۷ تا ۱۰ روز کاری به طول انجامد.

حالت متوسط (شلوغی اداری و عدم همکاری جزئی)

در اغلب موارد، با توجه به حجم پرونده ها در دفاتر خدمات قضایی و شوراهای حل اختلاف، و همچنین نیاز به زمان برای ابلاغ و پیگیری، فرآیند کمی طولانی تر می شود. اگر مستاجر بلافاصله تخلیه نکند اما درخواست مهلت هم ندهد، ممکن است از ثبت دادخواست تا اجرای حکم، حدود ۲ تا ۳ هفته کاری زمان ببرد.

بدترین حالت (درخواست مهلت مستاجر)

بدترین حالت زمانی رخ می دهد که مستاجر پس از ابلاغ دستور، از شورای حل اختلاف درخواست مهلت کند. این مهلت می تواند تا یک ماه باشد. در این صورت، اگر مهلت یک ماهه به او داده شود، کل فرآیند از ابتدا تا اجرای کامل ممکن است تا ۱.۵ ماه (حدود ۶ هفته) به طول انجامد. البته در موارد بسیار نادر، ممکن است به دلیل پیچیدگی های ابلاغ یا مقاومت شدید مستاجر که نیاز به چندین بار مراجعه مأمور اجرا و نیروی انتظامی دارد، این زمان کمی بیشتر نیز شود.

عوامل موثر بر تاخیر در دستور تخلیه فوری

شناخت این عوامل به موجران کمک می کند تا با پیش بینی و اقدامات لازم، فرآیند را تسریع کنند:

• نقص مدارک: هرگونه ایراد در قرارداد اجاره (مانند عدم امضای دو شاهد)، یا نقص در مدارک شناسایی موجر و سایر مستندات، باعث ارجاع پرونده و تأخیر می شود.
• شلوغی دفاتر خدمات قضایی و شوراهای حل اختلاف: در شهرهای بزرگ و فصول خاص (مانند فصل جابجایی)، حجم پرونده ها بالا بوده و زمان رسیدگی طولانی تر می شود.
• عدم وجود شاهد در قرارداد: این مورد بارها تأکید شد. نبود دو شاهد، مسیر را از دستور تخلیه فوری به حکم تخلیه عادی تغییر می دهد.
• مقاومت مستاجر و درخواست مهلت: درخواست مهلت توسط مستاجر و موافقت شورا، مهمترین عامل طولانی شدن فرآیند است.
• مشکل در ابلاغ دستور: اگر مستاجر در آدرس اعلامی حضور نداشته باشد یا آدرس اشتباه باشد، ابلاغ دستور زمان بر خواهد شد.

در عمل، مدت زمان واقعی برای صدور و اجرای دستور تخلیه فوری، معمولاً بین دو هفته تا یک ماه و نیم متغیر است. عنوان فوری بیشتر به معنای دادرسی خارج از نوبت و بدون تشکیل جلسه رسمی است تا تخلیه در همان روز یا چند روز.

سریعترین راه برای گرفتن دستور تخلیه فوری (چگونه فرآیند را تسریع کنیم؟)

با وجود اینکه دستور تخلیه فوری ذاتاً یک فرآیند سریع در مقایسه با حکم تخلیه عادی است، اما با رعایت برخی نکات و اقدامات پیشگیرانه و فعالانه، می توان سرعت این فرآیند را بیش از پیش افزایش داد:

1. آماده سازی دقیق و کامل تمامی مدارک از قبل:
   پیش از هر اقدامی، اطمینان حاصل کنید که تمام مدارک مورد نیاز (اصل قرارداد اجاره، مدارک هویتی، فیش واریزی ودیعه) آماده و بدون نقص هستند. کوچک ترین ایراد در مدارک می تواند باعث برگشت پرونده و اتلاف وقت شود.
2. اطمینان از وجود دو شاهد در قرارداد اجاره:
   در زمان انعقاد قرارداد، حتماً از حضور و امضای دو شاهد معتبر اطمینان حاصل کنید. این یکی از حیاتی ترین شروط است که عدم رعایت آن، مسیر تخلیه را به سمت حکم عادی سوق می دهد.
3. تودیع سریع ودیعه مستاجر به حساب دادگستری:
   اگر مبلغی به عنوان ودیعه یا رهن از مستاجر دریافت کرده اید، به محض پایان مدت اجاره و پیش از درخواست اجرای دستور تخلیه، آن را به حساب سپرده دادگستری واریز کنید. این اقدام، یکی از شروط اجرای دستور است و تسریع در آن، روند را جلو می اندازد.
4. پیگیری فعال و مداوم پرونده:
   پس از ثبت دادخواست، پرونده را در سامانه ثنا و در صورت لزوم با مراجعه حضوری به شورای حل اختلاف پیگیری کنید. این پیگیری می تواند به رفع هرگونه ابهام اداری یا تسریع در ارجاع پرونده کمک کند.
5. استفاده از وکیل متخصص در دعاوی تخلیه:
   وکلای متخصص در حوزه دعاوی موجر و مستاجر، به دلیل تجربه و آشنایی کامل با رویه های قضایی و اداری، می توانند نقش بسیار مهمی در تسریع فرآیند ایفا کنند. یک وکیل می تواند:
   • در نگارش صحیح دادخواست و جمع آوری مدارک کمک کند.
   • پیگیری های اداری را به نحو مؤثرتری انجام دهد.
   • در صورت نیاز به مواجهه با مقاومت مستاجر، اقدامات قانونی لازم را به سرعت انجام دهد.
   • از اشتباهاتی که منجر به تأخیر یا رد درخواست می شود، جلوگیری کند.
6. آشنایی با قوانین و پرهیز از اقدامات غیرقانونی:
   دانش کافی در مورد قانون روابط موجر و مستاجر، به شما کمک می کند تا از حقوق خود آگاه باشید و از هرگونه اقدام غیرقانونی مانند قطع خدمات (آب، برق، گاز) یا ورود بدون مجوز به ملک که می تواند پرونده را پیچیده کند، پرهیز نمایید.

هزینه های دستور تخلیه فوری در سال ۱۴۰۴

یکی از دغدغه های اصلی موجرین، هزینه های مربوط به فرآیند قانونی تخلیه است. دستور تخلیه فوری، به دلیل ماهیت سریع تر و اداری تر خود، معمولاً هزینه های کمتری نسبت به حکم تخلیه عادی دارد. هزینه های اصلی مربوط به دستور تخلیه فوری در سال ۱۴۰۴ به شرح زیر است:

1. هزینه ثبت دادخواست و خدمات الکترونیک قضایی:
   این هزینه شامل تعرفه های قانونی برای ثبت دادخواست و استفاده از خدمات دفاتر الکترونیک قضایی است که در سال ۱۴۰۴ مبلغ مشخصی دارد و معمولاً بر اساس ارزش خواسته تعیین می شود، اما برای تخلیه فوری، معمولاً ثابت و نسبتاً پایین است.
2. هزینه های احتمالی اجرای حکم:
   در صورتی که مستاجر ملک را داوطلبانه تخلیه نکند و نیاز به اعزام مأمور اجرا و حتی نیروی انتظامی باشد، ممکن است هزینه های جانبی اندکی برای حمل و نقل اموال مستاجر، یا در موارد خاص، هزینه شکستن قفل (در صورت عدم همکاری مستاجر) به وجود آید. این هزینه ها معمولاً جزئی هستند.
3. حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده):
   اگر موجر از خدمات یک وکیل متخصص استفاده کند، باید حق الوکاله وکیل را نیز پرداخت نماید. این هزینه بسته به تعرفه وکیل، پیچیدگی پرونده و توافق بین موجر و وکیل متفاوت خواهد بود. هرچند که استفاده از وکیل هزینه ای اضافی است، اما می تواند با تسریع فرآیند و جلوگیری از اشتباهات، در بلندمدت از هزینه های بیشتر جلوگیری کرده و به حفظ حقوق موجر کمک کند.

به طور کلی، هزینه های مستقیم مربوط به ثبت دادخواست و فرآیند اداری دستور تخلیه فوری در مقایسه با بسیاری از دعاوی حقوقی دیگر، بسیار مقرون به صرفه است و از این رو، این روش برای موجرین یک گزینه جذاب محسوب می شود.

سوالات متداول (FAQ)

آیا برای تخلیه ملک تجاری هم دستور تخلیه فوری صادر می شود؟

بله، برای اماکن تجاری نیز می توان دستور تخلیه فوری دریافت کرد، اما مشروط بر اینکه قرارداد اجاره پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد و ملک مشمول قوانین مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه نباشد. در صورتی که حق سرقفلی وجود داشته باشد یا قرارداد پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، باید از طریق حکم تخلیه عادی اقدام کرد.

اگر قرارداد اجاره کتبی نباشد یا شاهد نداشته باشد، آیا می توان دستور تخلیه فوری گرفت؟

خیر. وجود قرارداد اجاره کتبی با امضای دو شاهد، از شرایط اصلی و حیاتی برای صدور دستور تخلیه فوری است. در صورت عدم وجود این شرایط، موجر باید با طرح دعوای حکم تخلیه عادی در دادگاه، اقدام به بازپس گیری ملک نماید که این فرآیند طولانی تر خواهد بود.

اگر مستاجر پس از صدور دستور تخلیه، ملک را تخلیه نکند چه باید کرد؟

در صورتی که مستاجر پس از ابلاغ دستور تخلیه، ملک را در مهلت مقرر تخلیه نکند، موجر باید به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست اجرای دستور را پیگیری نماید. در این مرحله، مأمور اجرای احکام با همراهی موجر به محل مراجعه کرده و در صورت نیاز و مقاومت مستاجر، با همکاری نیروی انتظامی (کلانتری)، اقدام به شکستن قفل و تخلیه اجباری ملک و اموال مستاجر می کند.

آیا موجر می تواند مستاجر را قبل از پایان قرارداد بیرون کند؟

خیر. دستور تخلیه فوری تنها پس از پایان مدت قرارداد اجاره صادر می شود. اگر مستاجر قبل از پایان مدت اجاره، مرتکب تخلفاتی مانند عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط (مثلاً آسیب رساندن به ملک)، یا تغییر کاربری شود، موجر نمی تواند دستور تخلیه فوری بگیرد. در این موارد، ابتدا باید دعوای فسخ قرارداد اجاره را مطرح کرده و پس از اثبات تخلف و فسخ قرارداد، درخواست حکم تخلیه عادی را به دادگاه ارائه دهد که این فرآیند زمان برتر است.

نقش کلانتری در اجرای دستور تخلیه چیست؟

نقش کلانتری (نیروی انتظامی) در اجرای دستور تخلیه، حمایت و پشتیبانی از مأمور اجرای احکام شورا است. در صورتی که مستاجر از باز کردن درب ملک خودداری کند یا در برابر اجرای دستور مقاومت نشان دهد، مأمور اجرا می تواند از نیروی انتظامی برای ورود به ملک و اجرای حکم کمک بگیرد. مأموران کلانتری با حضور خود، به مأمور اجرا امکان می دهند تا با رعایت تشریفات قانونی، اقدام به شکستن قفل و تخلیه اموال مستاجر نماید.

آیا مستاجر می تواند به دستور تخلیه اعتراض کند؟

دستور تخلیه فوری، به معنای حکم قضایی که قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی داشته باشد نیست. اما مستاجر می تواند در مرحله اجرای دستور، از شورای حل اختلاف درخواست مهلت برای تخلیه کند. این مهلت فقط برای یک بار و حداکثر تا یک ماه و با تشخیص رئیس شورا قابل اعطا است. پس از پایان این مهلت، دستور به هر حال اجرا خواهد شد.

اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، می توان دستور تخلیه فوری گرفت؟

خیر. عدم پرداخت اجاره بها، هرچند تخلفی جدی است، اما به تنهایی مبنای صدور دستور تخلیه فوری نیست (مگر اینکه همزمان با پایان مدت اجاره و عدم پرداخت اجاره بها باشد). در صورتی که مدت اجاره هنوز باقی باشد و مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر باید از طریق طرح دعوای «مطالبه اجاره بها» و «فسخ قرارداد اجاره و حکم تخلیه عادی» در دادگاه اقدام نماید.

آیا برای دریافت دستور تخلیه، نیازی به مراجعه به دادگاه دارم؟

بله، اما نه دادگاه عمومی حقوقی به معنای معمول. مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه فوری، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به شورای حل اختلاف ارجاع شود.

چگونه می توانم نمونه دادخواست تخلیه فوری را پیدا کنم؟

نمونه دادخواست تخلیه فوری را می توان از طریق جستجو در وب سایت های حقوقی معتبر، مشاوره با وکیل، یا مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پیدا کرد. البته توصیه می شود که برای اطمینان از صحت و کامل بودن دادخواست، از مشاوره حقوقی بهره بگیرید.

نتیجه گیری

در این مقاله به بررسی جامع و گام به گام فرآیند دریافت و اجرای دستور تخلیه فوری پرداختیم و به سوال کلیدی «حکم تخلیه فوری چقدر طول میکشد» پاسخ دادیم. مشخص شد که مفهوم فوری در این زمینه، به معنای عدم نیاز به دادرسی طولانی و تشکیل جلسات متعدد است، نه اجرای آنی. مدت زمان واقعی این فرآیند، بسته به رعایت شرایط قانونی و میزان همکاری مستاجر، می تواند از حدود یک هفته در بهترین حالت تا یک ماه و نیم در شرایط خاص (مانند درخواست مهلت توسط مستاجر) متغیر باشد.

رعایت دقیق شروط قانونی، به ویژه کتبی بودن قرارداد اجاره با امضای دو شاهد، تعیین مدت صریح و تودیع ودیعه، نقش حیاتی در تسریع فرآیند دارد. هرگونه نقص در این موارد، مسیر را به سمت حکم تخلیه عادی سوق می دهد که بسیار زمان برتر و پرهزینه تر است. برای موجرانی که با مستاجری غیرهمکار مواجه هستند، آگاهی از این قوانین و پیگیری دقیق مراحل، بهترین راهکار برای احقاق حقوق خود در کوتاه ترین زمان ممکن است.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اداری، توصیه می شود در صورت نیاز به دستور تخلیه، از مشاوره و همکاری یک وکیل متخصص در امور ملکی و دعاوی تخلیه بهره مند شوید. این اقدام نه تنها می تواند به تسریع فرآیند کمک کند، بلکه از بروز اشتباهات احتمالی و طولانی شدن بیهوده روند جلوگیری خواهد کرد.